新竹房市「量縮回穩」訊號亮了！Q4移轉棟數終止急跌，議價率擴大至6.4%
M傳媒房產中心／M編
走過去年央行第七波信用管制的急凍期，新竹市房市終於在去年第四季出現「止跌回穩」的跡象。交易量不再崩跌、價格漲勢收斂、議價空間浮現，市場正式從「修正期」轉入「盤整期」。
交易量先說話：移轉棟數止跌，預售屋申報戶數回升
根據新竹市地政處最新統計，114年第四季新竹市買賣移轉登記棟數為1,033棟，較前一季小幅增加9棟，季增0.88%。數字不大，但方向很重要，這是在央行信用管制持續發威的背景下，交易量首度出現止跌跡象，不再像前幾季那樣一路往下探。
預售屋市場同樣傳出微弱的回溫訊號。第四季實價登錄揭露件數為80戶，較上季增加21戶，增幅超過三成。雖然距離過去預售案秒殺的盛況還很遙遠，但至少買氣沒有繼續萎縮。
新竹市長高虹安表示，市府持續透過住宅市場分析掌握房市變化，數據顯示交易量已出現止跌跡象，市場逐步回歸自住需求與長期置產基本面，有助於房市穩定發展。
價格漲不動了：中古屋持平，議價率拉高到6.4%
價格端更是亮點。地政處指出，住宅單價指數雖然季增17.63、年增21.71，短期仍有上升動能，但滾動指數季增僅2.5、年增11.71，增幅持續收斂。翻譯成白話文：房價還在漲，但越漲越沒力。
更值得注意的是中古屋市場。屋齡5年以上中古屋，價格從110年以來一路上漲，到了這一季，漲不動了，轉為持平。這代表中古屋市場正在回歸理性，買方不再追高，賣方也開始讓步。
議價率這個指標更直接反映買賣雙方的心態轉變。北區平均議價率從上季的2.6%上升到3.3%，香山區更從3.0%一口氣擴大到6.4%。6.4%是什麼概念？一間開價1,500萬的房子，有機會談到將近百萬的空間。過去幾年賣方市場裡被壓得喘不過氣的買方，終於看到一絲曙光。
誰還在買？3房、10年內電梯大樓最穩
從交易結構來看，新竹市中古屋市場的主力產品非常清楚：11層以上電梯大樓佔比38.96%、格局以3房為大宗佔41.5%、屋齡10年內物件佔總量一半以上。這組數據說明一件事：現在還願意進場的買方，幾乎都是自住客，而且是有家庭空間需求的換屋族或首購族。他們要的是實際能住的房子，不是投資商品。
市場進入盤整期：市府定調「量縮回穩」
地政處長何憲棋以「量縮回穩、價格趨於平緩」定調新竹市第四季房市，並指出市場已由修正期逐步轉入盤整階段。市府將持續觀測市場變化，提供市場數據維持房地產資訊透明化，民眾也可至「新竹市幸福宜居網」查詢相關資訊。
M編總結
新竹市第四季的數據，沒有暴衝、沒有崩盤、沒有驚天逆轉，就是一個字：穩。但這個「穩」，對不同人來說意義完全不一樣。
對買方來說，穩代表價格不再無止境往上飆，議價率擴大到6.4%代表你終於有談判籌碼，不用再「開價即成交」搶房子。對賣方來說，穩代表暴賺的時代結束了，房子不會不好賣，但價格要務實。對整個市場來說，這或許是最健康的狀態：沒有炒作、沒有恐慌，自住需求撐住基本盤，價格慢慢找到合理的平衡點。
新竹有科學園區的剛性需求當底氣，長期基本面無庸置疑。但短期內，賣方請收起「隨便賣都賺」的期待，買方則可以把握這波議價黃金期，用更合理的價格買到真正想住的房子。
圖 / 新竹市政府
