合資購屋登記家人風險高？ 專家曝「防拍四招」保權益
在台北市購置一間普通公寓動輒兩三千萬的時代，愈來愈多家庭採取「合資」模式購屋。近日一位張先生向本報投訴，與母親共同出資買房，母親支付部分頭期款，自己負擔全部貸款，但房產登記在母親名下。近期發現母親有債務問題，擔心辛苦繳貸的房子可能遭法拍。此類案例凸顯台灣「借名登記」衍生的嚴重法律風險，究竟該如何防範房產遭拍賣的危機？
法拍風險的潛在法律漏洞
賣厝阿明指出指出，當房產登記在母親名下，若母親有下列三種情況，房子就可能面臨被拍賣的風險：
第一是母親成為債務人，遭債權人聲請強制執行；
第二是母親擔任他人保證人，連帶責任波及自身資產；
第三最常見的是母親欠繳稅款或罰鍰，遭稅捐機關移送執行。
尤其值得注意的是，即使子女能證明自己才是實際出資人，在法院拍賣程序中也很難阻止執行。
四大防護網築起安全屏障
針對法拍風險，明深地政士事務所主辦代書 嚴意情 提出四道防護措施：
首要之急是「辦理預告登記」，限制母親在未經同意下不得處分房產；
其次是「設定抵押權」，將子女已支付的貸款金額設定為抵押債權；
第三是「簽訂借名登記契約」，最好經公證載明出資比例；
最後是「保留完整金流證明」，包括頭期款轉帳紀錄、每月貸款繳納單據等。
嚴意情特別強調：「很多子女用現金幫父母繳貸，這在訴訟時幾乎無法舉證，一定要透過銀行轉帳。」
稅務規劃與風險控管並重
明深地政士事務所主辦代書 嚴意情分析，若擔心母親財務狀況，可考慮「逐步移轉產權」。例如利用每年244萬贈與免稅額分年過戶，雖然要繳代書與相關稅費，但相較房產遭拍賣的損失，這些成本反而較低。
在高房價與高齡化社會雙重夾擊下，家庭「合資購屋」已成為新常態，但相關法律風險卻常被忽略。嚴意情提醒，與其事後耗費巨資打官司，不如事前做好四大防護措施。特別是對於中高齡父母可能面臨的財務風險，子女更應提早規劃。畢竟在動輒千萬的房產投資面前，完善的法律保障不僅是保護資產，更是守護家庭和諧的必要之舉。
