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「如果沒壓但書，可能有機會成交或再降價……」貸款8成但書成交易破局關鍵？
【M傳媒房產中心／專題報導】
「如果沒壓但書可能有機會成交或是再降價」房仲的這句話，讓正在購屋的網友陷入兩難，最終導致交易破局。
網友在買房知識家臉書社團分享自身經驗，他看中一間40年以上老屋，房仲不斷建議他拿掉貸款8成的但書條款，聲稱這樣能提高成交機會甚至爭取降價。儘管多家銀行估價與開價有200-300萬元的落差，但考量貸款人條件後，初估可貸到8成以上，網友最終仍因堅持保留但書而交易破局。
貸款但書的保護作用
所謂「貸款8成但書」，就是在購屋合約中註明「若貸款未達成交價8成，買方可無條件解約」的條款。對買方來說，這是重要的保護機制，因為銀行核貸的金額並非以成交價為標準，而是會參考銀行內部鑑價。
賣厝阿明指出，房仲建議不要押貸款八成，通常有兩個主要原因：一來是怕價格談下來後，結果貸款不足破局做白工；二是屋主也擔心現在談好，結果買方貸款不足買賣不成，浪費時間與售屋成本。
銀行鑑價與成交價的落差
銀行鑑價與實際成交價的落差，可說是中古屋市場的常態。多數買家在出價時，往往參考實價登錄的成交紀錄，或是被房仲的銷售話術影響，卻忽略了銀行鑑價的保守性格。
當銀行鑑價遠低於購買價格時，買方面臨的是自備款瞬間增加的壓力。舉例來說，原本預期購買1000萬的房屋，貸款8成需要自備200萬，但若銀行只願鑑價900萬，同樣貸款8成只能拿到720萬，自備款就暴增到280萬。
自備款充足的關鍵性
賣厝阿明建議，買方不要在有貸款八成購屋想法，自備款3-4成才是安全界線。在當前市場環境下，準備充足的自備款遠比追求高貸款成數來得實際。
特別是對於屋齡較高的物件，銀行鑑價通常較為保守。自備款不足的購屋族更容易面臨資金缺口問題，這也是為什麼阿明會強調自備款3-4成才是安全界線。
房仲業者的兩難
房仲之所以希望買方拿掉貸款但書，主要是為了提高成交確定性。對房仲來說，簽約後若因貸款問題解約，不僅白忙一場，還可能影響與賣方的關係。
賣厝阿明分析，房仲擔心的是價格談下來後，結果貸款不足破局，等於白忙一場；同時屋主也擔心買方貸款不足，導致買賣不成，浪費寶貴的售屋時間與成本。
當前房貸環境的挑戰
2024年9月上路的第七波信用管制，讓房貸環境更加嚴格。銀行對房貸的審核更加謹慎，這也是為什麼貸款但書在當前市場更顯重要。
根據銀行普遍的房貸試算，中古屋的貸款成數普遍落在6.5〜7.5成之間，但這只是初步估計，實際核貸結果仍會因個人信用條件和物件狀況而有所調整。
專家的實務建議
賣厝阿明建議，在出價前最好先進行「預鑑價」程序。多數銀行都提供免費的初步估價服務，雖然不是正式鑑價，但至少能掌握大概的價格區間。
另一個重要的自保措施是在合約中加註「鑑價不足解約條款」。明確規定若銀行鑑價金額低於購買價格一定比例時，買方有權無條件解約並拿回定金。
如果已經簽約卻遇到鑑價不足的狀況，還是有幾個補救方式。
首先是與賣方協商降價，畢竟銀行鑑價代表專業的市場評估，賣方也可能願意讓步。其次是增加自備款，如果資金允許的話。最後是尋找其他銀行重新鑑價，不同銀行的評估標準可能有所差異。
在這位網友的案例中，雖然最終交易破局，但堅持保留貸款但書很可能是明智的決定。賣厝阿明強調：「與其事後補救，不如事前預防」。在中古屋交易中，銀行鑑價應該成為出價前的重要參考指標。畢竟在房市交易中，「買不到」永遠比「買到付不出來」來得好。隨著央行信用管制持續，貸款條件只會越來越重要，自備款充足與否將成為購屋成功的關鍵因素。
