嘉義預售屋驚見每坪64.94萬！頂樓露台戶改寫紀錄　專家提醒：特殊交易不是區域行情

【M傳媒／綜合報導】

嘉義市預售住宅出現「6字頭」成交！實價登錄資料顯示，位於嘉義市東區日新街的預售案「仰喆日新」，2026年5月揭露一筆13樓頂樓交易，總價3,660萬元、含兩個車位360萬元，扣除車位後每坪單價達64.94萬元，刷新目前可查得的嘉義市預售住宅高價紀錄。

不過，這戶並非一般標準產品。交易資料備註載明，該戶附有約32.5坪露台，樓高達6.72公尺，兼具頂樓、露台、挑高及稀有戶別等條件。若直接拿這筆價格與一般樓層相比，容易高估區域住宅行情。

3,660萬元買頂樓戶　64.94萬元怎麼算？

該筆交易登錄總面積約70.9坪，其中包含兩個坡道平面車位；總價3,660萬元，車位價格合計360萬元。扣除車位價格與面積後，換算住宅單價約為每坪64.94萬元。

值得注意的是，露台通常不完全計入主要建物權狀面積，卻會反映在房屋總價中。因此，附有大面積露台、挑高或特殊景觀的戶別，換算後的每坪單價往往高於同社區一般住宅。

換句話說，64.94萬元是真實成交紀錄，但不代表同一建案每一戶都能賣到這個價格。

去年才創57.19萬元紀錄　不到一年又被改寫

2025年6月，嘉義市東區「華爾道夫」曾揭露一筆每坪57.19萬元的預售住宅交易，總價4,165萬元、包含兩個車位；嘉義市政府地政處當時表示，該筆交易改寫嘉義市公寓大樓成交紀錄。

此次「仰喆日新」頂樓戶的單價比57.19萬元高出7.75萬元，若只比較兩筆紀錄，差幅約13.6％。

但這不等於嘉義市整體預售房價不到一年就上漲13.6％。兩筆交易分屬不同建案，樓層、面積、景觀、露台、挑高及車位條件都不相同，只能說住宅最高成交紀錄被改寫，不能拿來當作房價指數。

同社區均價約46.6萬元　特殊戶高出近四成

公開實價整理平台顯示，「仰喆日新」規劃地上13層、總戶數40戶，目前已揭露約32筆成交，一年成交均價約每坪46.6萬元，歷史最高價才是這筆64.94萬元。

若與社區一年均價相比，頂樓特殊戶的成交單價高出約39％，差距相當明顯。

這也顯示，嘉義市核心區新案確實已出現4字頭、5字頭行情，但「一般戶站穩6字頭」仍缺乏足夠交易資料支持。市場判讀應觀察同一建案多筆一般樓層成交，而不是只看最高價。

台積電帶動期待　但不能把每次漲價都歸因於設廠

台積電先進封裝產能進駐嘉義科學園區，確實提升外界對大嘉義產業、就業及人口移入的期待。台積電官方也表示，2025年已在嘉義擴大先進封裝產能，2026年持續招募嘉義廠區相關人才。

不過，嘉義科學園區位於嘉義縣太保市，「仰喆日新」則位於嘉義市東區。產業投資可能影響區域預期，但單一住宅成交是否由台積電直接推升，仍缺乏足夠證據。

房價還會受到土地取得成本、產品定位、新案供給、品牌、坪數及買方財務能力影響，不能看到高價交易，就將原因全部歸給台積電。

285筆、年減78％不能直接套用嘉義市

原稿引用「2025年上半年全嘉義預售屋成交285筆、年減78％」，用來說明嘉義市房市量縮，這項寫法需要修正。

相關公開報導主要討論嘉義縣太保、朴子等區域，其中285筆數據與嘉義縣預售交易市場相關，不能直接當成嘉義市東區的成交量。

嘉義縣與嘉義市是不同的行政區，供給結構與購屋需求也不相同。分析嘉義市「價量背離」時，仍應另外取得嘉義市同期的預售屋成交件數，才能作出可靠判斷。

M編觀察：最高價是新聞　多數成交才是行情

每坪64.94萬元，確實替嘉義市預售住宅市場寫下新的高價紀錄，也反映核心地段特殊產品仍有人願意買單。

但買方最需要避免的，就是把「最高價」誤認成「普遍行情」。

頂樓、露台、挑高及大坪數等稀有條件，可能產生明顯溢價；同一社區一般樓層的成交單價，仍與最高紀錄存在相當差距。未來是否真正進入6字頭時代，應觀察後續是否有多筆、不同樓層的一般住宅持續成交在每坪60萬元以上。

對購屋人而言，實價登錄不能只點開最高價。還要核對車位是否扣除、是否有露台或特殊交易備註，以及同社區多數戶別落在哪個價格帶。

圖/GOOGLE街景