連公教都貸不到八成！預售屋交屋族最怕的事來了
文 / 貸款達人 中華民國不動產金融知識發展協會理事長 呂崑富(富哥)
最近PTT房市版一篇文章引起熱議，一位公教人員買了總價1300萬的預售屋，銀行鑑價只給1210萬，就算核貸成數85%，實際拿到手的錢也只剩不到八成，還要自己補將近300萬現金差額。
很多人在問：連銀行最愛的公教人員都這樣了，我們一般人怎麼辦？
公教都貸不到，問題出在哪？
這位苦主拿到2.185%利率、40年、2年寬限期，條件其實不差。但問題不是利率，是「鑑價」。
為什麼鑑價會低於成交價？兩個字：水位
今年1月全台銀行不動產貸款占比仍高達36.26%，多數銀行已經逼近銀行法72-2條的30%警戒線。銀行不是不想放款，是沒額度放了。
偏偏2026到2028年還有30幾萬戶新屋要交屋，這波交屋潮撞上限貸令，結果就是「鑑價保守化」變成常態。
三年後的鑑價，誰來負責？
很多人問我：「三年前銀行鑑價1800萬，現在交屋卻只剩1500萬，銀行是在風控，還是把風險全轉嫁給購屋人？」
多數買方簽約時，根本無法預測三年後的鑑價政策和市場變化。
合約簽了、頭期款付了，等到交屋才發現貸不到預期金額，只能被迫補錢、重談。
當初建商配合的銀行整批分戶房貸，鑑價寬鬆、條件優惠，吸引一堆人進場。
現在交屋了，銀行說「水位滿了、要風控」，鑑價一刀、成數再一刀，最後補錢的是誰？還是購屋族啊！
誰還能躲？
中信房屋莊思敏分析，過去銀行對公教族群評價較高，如今連公教都出現鑑價低於成交價，代表銀行已經全面轉向保守。
問題來了：如果連公教人員都被砍鑑價，那些收入沒這麼穩、買在蛋白蛋殼區、靠新青安硬撐的年輕人，交屋時會不會直接被銀行退貨？到時候斷頭潮一來，誰來接盤？
富哥給交屋族三帖藥方，與其罵銀行罵政府，不如先算清楚自己的帳：
第一，別再信「八成」這個數字。用七成五去算自備款，多的當賺到，少的才不會哭。
第二，提前三個月找銀行談。不要等到對保那天才知道鑑價多少，多跑幾家銀行試水溫。
第三，算清楚「違約vs硬吞」哪個划算。如果區域房價已經跌超過15%，解約賠掉定金可能比硬著頭皮交屋更理性。
富哥總結
當年那些聽信「現在不買以後更貴」而進場的人，準備好接招了嗎？
新青安補貼要縮水了，銀行鑑價要保守了，交屋潮要來了，利率要回升了。
過去三年靠政策撐起來的買盤，接下來要接受市場的考驗。
問題來了，你覺得是銀行合理風控，還是把風險丟給購屋族？
