包租代管成房東利多？租金只打9折引質疑：補貼到底給了誰

文／賣厝阿明 知識+

政府力推社會住宅包租代管制度，原本是希望讓租屋市場更透明、讓租客住得更安心。但最近阿明聽到不少民眾質疑：補貼看起來給很多，為什麼租客卻「無感」？「政府花錢補貼，最後是不是讓房東更好賺？」這個疑問，在租屋族群中逐漸發酵。

房東的誘因很「有感」

目前包租代管制度主要由國家住宅及都市更新中心與各地方政府合作推動。政策設計上，確實提供房東多項誘因：

• 3稅減免：房屋稅、地價稅、租金所得稅（每屋每月1.5萬元以下免稅）

• 3費補助：修繕費（每年每處1萬元）、保險費、公證費

• 3年服務：業者提供3年免服務費的專業管理

以桃園市為例，自107年開辦以來已經完成超過2.5萬組媒合，為全國之冠。新竹縣第4期計畫也祭出房東減稅、弱勢房客最低5折租金優惠。這些誘因很明確、可量化，房東自然願意加入。

租客端的感受卻不同

但租客端的感受就不太一樣了。

以租金來看，目前多數包租代管案件，一般戶租金約落在市場行情的8至9折之間。關鍵問題出在這裡：「市價」本身就有彈性空間，實際折讓幅度未必如數字上看起來明顯。

一名租屋族直言：「9折聽起來很多，但如果原本租金就偏高，打完折還是貴，差別沒有想像中大。」

更讓租客無感的是，包租代管是民間私房轉化，本質上仍是私有產權的短期挪用。房客隨時面臨合約到期、房東退出的風險，而且「房客篩選權」依舊握在房東手中。有租客大嘆：「根本租不起！」

專家怎麼看？

OURs秘書長彭揚凱指出，真正的社宅要具備「穩定、分配、去市場化」三大特質。要讓房東願意接受這些條件，國家必須提供「風險置換」作為對價通常是透過政府承擔修繕、空置與欠租風險，並輔以稅務優惠。

但在台灣的包租代管政策下，這完全不達標。目前的租約多為1到3年短約，房客隨時面臨合約到期、房東退出的風險。最需要幫助的身障者、獨居老人，即便有政府補助，依舊在門外被排擠。

房產專家李同榮直言，包租代管本質就是租金補貼，卻被拿來充當社宅數量，根本是「狸貓換太子」。這種作法對增加房屋總供給量毫無貢獻，只是把現有的房子重新貼上標籤，純粹為了美化政績。

令人咋舌的是，5年150億元的預算中，高達6成流向房東與仲介業者。有立委曾公開質疑：這筆錢究竟是救租客，還是變相支撐高房租、肥了房東口袋？

阿明的觀察

包租代管制度的爭議，其實反映一個更深層的問題：當政府試圖同時平衡房東與租客利益時，只要其中一方感受不到明顯好處，就會質疑資源分配是否失衡。

對租客來說，真正的價值不在於價格便宜，而在於「穩定租約、不隨意解約、有專業單位介入協調糾紛」。但這些好處太間接，容易被忽略。房東的誘因明確且可量化，租客卻感覺不到差，自然會質疑補貼到底給了誰。

一句話總結：制度本來就不是只補一邊，但當租客「感覺不到差」，補貼再多，也會被質疑補錯人。

根本之道是什麼？

阿明認為，包租代管只能做為短期補充，提供市場穩定與管理保障。但要讓租客真正「租得安心、租得便宜」，還是得靠政府直接興建公辦社會住宅。

時代力量指出，包租代管與社會住宅應是「短期」與「長期」並行的雙軌策略。包租代管能迅速見效，紓解眼前居住壓力；但唯有社宅，才能從根本上提供穩定居住保障，並對市場租金形成制衡。

興建社宅需要耗時數年徵地、克服工程難度，是一條辛苦的路。而包租代管只需撥付預算給媒合業者，數字即達標。這種用包租代管大量充數社宅績效的作法，讓政府從一個積極的「供給者」退化為單純的「補貼發放者」。

當政府忙著拿數據向國人宣告「包租代管破10萬戶」時，民眾還在租屋黑市裡掙扎。真正的居住正義，不是喊喊口號就能實現的。

你會選擇包租代管的房子嗎？還是寧願自己找房？留言說說你的看法。