房貸違約黑數潛藏危機？ 專家揭「隱藏違約戶」黑市真相
【M傳媒房產中心／專題報導】
房貸違約率看似維持在歷史低點，但背後可能潛藏驚人「違約黑戶」！賣厝阿明提出警告，銀行從催收到正式列為違約，中間會有3-6個月的空窗期，這些不會顯示在報表上的「違約黑數」，可能正在全台各分行悄悄累積。更驚人的是，若全國5000家分行每家都有1-2戶隱藏違約，整體數字將相當可觀，這是否意味著台灣房市正面臨看不見的風暴？
低違約率下的隱憂
根據不動產資訊平台數據，台灣購置住宅貸款違約率從2009年第一季的1.39%一路下降，2021年第三季甚至跌破0.1%，之後長期維持在0.07%左右，直到今年第一季才略微上升至0.08%。這個數字看起來相當穩定，但背後卻可能有未爆彈潛伏。
賣厝阿明指出，銀行從開始催收到正式將案件列為違約，前後會有3-6個月的作業期間。這段時間的違約樣態不會立即顯示在報表上，形成所謂的「違約黑數」。更值得關注的是，如果分行有違約戶，可能會影響分行的考核成績，這是否導致部分分行選擇暫不通報，成為值得觀察的現象。
分行考核壓力與隱藏風險
賣厝阿明進一步分析，若全國5000家分行每家都有1-2戶隱藏違約戶，這些不會顯示在官方統計的「恐怖數據」，可能正在悄悄累積。雖然從表面數字來看，台灣房貸違約率仍處在歷史相對低檔，整體房貸品質穩定，但這些隱藏風險不容忽視。
從地區分布來看，台北市的房貸違約率0.13%最高，其次是台南市和高雄市的0.08%。這種區域差異反映出各地經濟狀況與房市健康度的不同，也提醒我們需要更細緻地觀察各地市場變化。
當前房市環境與違約率關聯
知識傳媒 貸款達人 呂崑富表示，雖然央行連續性升息已經有段時間，加上信用管制提高風險控管，但因為房價穩定，儘管購屋族每個月房貸支出增加，住宅違約率仍維持在超低水準。
呂崑富分析，目前的房貸緊縮政策主要影響新進場的購屋人，而現有房貸族更在意的是工作收入是否穩定。4月雖然股市一度崩跌，但很快反彈並創下新高，經濟表現及就業市場狀況相對穩定，民眾不至於突然失去收入來源。即使房貸負擔較過去沉重，還不至於完全繳不出來。
潛在風險與預警信號
儘管整體數據樂觀，但市場仍存在一些需要關注的信號。曾敬德指出，關稅議題與先前新台幣大幅升值後，部分產業已經受到衝擊，市場也出現個案企業主將不動產變現的狀況，後續發展值得密切觀察。
另一方面，當前房市交易急凍的狀況，也可能對未來違約率產生影響。雖然現在房市仍有一定接手力道，一旦個人財務狀況出現問題，將不動產變現尚且不算困難。但如果交易量持續低迷，未來變現難度可能增加，這點需要特別留意。
如何看待當前房市風險
從銀行端來看，雖然新青安貸款等政策為市場注入活水，但隨著2026年政策退場逼近，部分區域可能面臨考驗。特別是蛋白區與重劃區，由於投資客比例較高，缺乏自住需求支撐，一旦還款壓力攀升，拋售可能率先出現。
呂崑富建議，對於一般民眾來說，與其擔心整體市場違約率，不如專注於個人財務狀況的健檢。特別是對於有房貸在身的家庭，應該預先規劃未來利率可能上升的空間，並確保有足夠的財務緩衝應對可能的收入波動。
呂崑富 房貸違約率表面數字漂亮，但隱藏風險不容忽視。
隨著利率環境變化與經濟情勢波動，這些「違約黑數」是否會浮上檯面，將是觀察房市健康度的重要指標。專家建議，無論市場如何變化，維持良好的財務結構、避免過度槓桿，才是面對不確定性的最穩健策略。與其猜測市場走向，不如穩固自身財務基礎，才能在這波房市調整期中安然度過。
知識傳媒 貸款達人 呂崑富
「房屋貸款知識家」平台創辦人／資深貸款顧問
深耕房產與金融領域多年，擅長房貸優化、資產規劃與解決各類貸款難題
知識傳媒 貸款達人 粉絲專頁 https://www.facebook.com/loannews82
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
金融菁英徵集令
賣厝阿明 知識+ & 知識傳媒
聯手出擊 攜手號召！！
雙平台合體 廣邀金融菁
不論您來自銀行、壽險、租賃
或任何貸款相關領域
都歡迎填寫表單
留下你的優勢與特色
未來媒合需求時
你將有機會成為第一線推薦人選！
立即填寫表單
https://forms.gle/agoaBxDiEtGwbp8EA
歡迎轉發分享
讓更多優秀承辦被看見
