房貸從20年一路拉到40年！三個時代看懂台灣人買房壓力怎麼變

房貸從20年一路拉到40年！三個時代看懂台灣人買房壓力怎麼變

文／賣厝阿明知識＋

台灣人的房貸愈背愈久。

從早期常見的20年房貸，到30年逐漸普及，再到政策型房貸出現40年選項，貸款年限一路拉長。內政部最新統計顯示，2026年第1季新增房貸平均期數已達322期、約26.8年，再創統計新高。

房貸年限的變化，背後反映的不只是銀行產品改變，更與房價、所得、利率及家庭每月還款能力有關。

20年房貸時代｜房價較低　20年就能完成還款

2000年代初期，20年房貸是市場常見選擇。

2003年全國房價所得比約4.59倍，房貸負擔率21.34%；到了2014年，房價所得比已增加至8.41倍，房貸負擔率35.61%。

這段期間房價快速上升，但住宅總價與貸款本金仍比現在低。

以貸款420萬元、年利率2%、20年本息平均攤還試算，每月約繳2.1萬元。

20年房貸最大的特色，就是還款時間較短、累計利息較少，但每月還款金額相對較高。

房價持續上升後，30年房貸逐漸成為市場常見選擇。

全國房價所得比從2015年的8.51倍，增加至2020年的9.20倍、2022年的9.61倍，2023年進一步接近10倍。

房貸負擔率也從2015年的35.81%，增加至2023年的42.66%。

同樣貸款800萬元、利率1.4%，20年期每月約繳3.8萬元；拉長至30年後，每月降至約2.7萬元。

房貸多背10年，每個月可以少繳約1萬元，也讓更多家庭能把月付控制在所得可以承受的範圍。

代價則是還款時間更長，累計支付的利息也會增加。

2023年新青安精進方案把最長貸款年限從30年延長至40年，40年房貸開始受到市場高度關注。

不過，「最長可以貸40年」與「平均貸40年」是兩回事。

2026年第1季新增房貸平均期數為322期，相當於26.8年，顯示整體市場的實際平均房貸年限正在往30年靠近，40年則成為部分首購及政策型貸款的選項。

貸款時間愈長，每個月的本金攤還壓力愈低，也把家庭負債時間往後延伸。

30歲買房選20年房貸，大約50歲繳完；30年期繳到60歲；40年期則可能一路繳到70歲。

統一用貸款1,000萬元、年利率2.5%、本息平均攤還、不使用寬限期試算：

20年拉長到40年，每個月可以少繳約2萬元。

另一面則是累計利息從約272萬元增加到583萬元，相差超過300萬元。

這就是長年期房貸最核心的交換條件：用更長的還款時間降低現在的月付金額。

把時間拉長來看，台灣家庭購屋負擔的變化相當明顯。

2003年全國房價所得比約4.59倍、房貸負擔率21.34%；2014年增加到8.41倍、35.61%。

到了上一波房市高點附近的2024年第3季，全國房價所得比一度達10.82倍，房貸負擔率46.8%；第4季則略降至10.76倍及46.62%。

因此，從20年房貸走向30年、40年選項，可以看到一條清楚的市場軌跡：住宅總價提高後，拉長貸款年限成為降低每月付款壓力的重要方式。