台中預售屋爆「三房用二房價」！LINE團購群搶便宜，但小心5大風險
【M傳媒房產中心】
最近在台中看預售屋的朋友，可能會發現一件怪事：明明是三房格局，開價卻跟以前二房差不多！這不是作夢，是真的有建商或代銷在檯面下偷偷操作。
不過，天下沒有白吃的午餐，這種透過「LINE團購群組」潛銷的暗盤，價格雖然甜，但背後風險不小，買房前一定要看清楚。
為什麼出現「破盤價」？建商求現金壓力大
說白了，就是建商壓力大到快受不了。2026年初，台中房市進入「退潮期」，再加上央行第七波信用管制、銀行貸款收緊，建商資金鏈繃到極限。
2025年全台預售屋交易量比前一年下降超過七成，市場冷到不行。偏偏之前買的土地銀行規定18個月內要開工，加上「囤房稅2.0」，房子每多握一天都在燒錢。為了快把房子賣掉換現金，建商只好私下找管道，用低價賣給特定客戶。
最誇張的例子，是北屯一個上市建商新案，價格從每坪47萬砍到38萬，直接降了9萬／坪，還送裝潢和冷氣。這種「破壞行情價」在沙鹿、烏日、南屯13期等地都看到，目標就是讓月薪五萬的雙薪家庭也負擔得起。
LINE群組怎麼玩？資訊封閉風險大
你可能被朋友拉進「XX建案VIP團購群」，群內會不定時丟出「限時限量」方案，強調「只有群組內的人才能買」。
問題是，所有資訊都是群主在掌控，你無法比較價格是否划算，也不知道建案賣得好不好，更看不出建商財務狀況。完全就是「他說什麼，你聽什麼」，買房這麼大事，這種資訊封閉非常危險。
想撿便宜？先檢查這五大風險
看到低價心動可以，但千萬別衝動。買之前，一定要自己檢驗這五件事：
1. 建商會不會倒？先查「履約保證」與土地謄本
這是最重要的一點！萬一建商蓋到一半跑路，你錢拿不回來。
履約保證：合約裡一定要寫「價金返還保證」，這是消基會認定最安全的機制。小心「同業連帶擔保」，如果擔保公司跟建商同一批老闆，保障可能無效。
土地謄本：去地政事務所申請建案基地土地謄本，看看土地有沒有被設定高額抵押權，財務出問題的警告信號。
2. 銷售是否合法？一定要看兩份文件
「建造執照」：沒拿到代表連蓋房子的合法許可都沒有。
「契約備查證明」：證明買賣契約經政府核備，避免糾紛。
3. 會不會偷工減料？建材規格要寫進合約
合約只寫「同級品」或「拋光石英磚」，交屋時可能給你最便宜次級品。
自救方法：把每一項建材品牌、型號、規格都寫進合約附件，例如馬桶「TOTO CW988UB」、廚具「林內RBR-3G」。
4. 合約有沒有鬼？「5天審閱期」是你的保護
法律規定預售屋合約至少有5天審閱期，但中南部超過三成建案要求先付10-15萬訂金才給看合約，完全違法。
你的權利：不用付錢就能把合約帶回家研究，注意「交屋保留款」是否為總價5%，不要被改成5萬元。
5. 買了又降價？心理建設要做好
今天暗盤價買到，不代表下個月不會有更低價的「暗暗盤」。買之前就要心裡有底，告訴自己「買定離手，不比較後來價格」。
目前房市已經從「賣方市場」變成「買方市場」，對於自住族來說，2026年確實是認真看房、大膽議價的時刻。
但低價不能是唯一考量。越誘人的價格，越可能是建商「金流斷頭潮」的前兆。
整體來看，台中預售市場正從過去的公開競價，轉為檯面穩價、檯下讓利的雙軌結構。
價格不再一次到位，而是靠私下談、內部流、群組銷化庫存。對買方而言，談判空間變大；但對市場而言，透明度卻正在下降。
專家直言，未來一段時間，房市不會是「全面大跌」，而是「慢慢鬆、私下修、局部換血」，真正的價格訊號，將不在廣告上，而是在成交裡。
