合建分屋別踩雷！地主用土地換房屋 台中地稅局提醒：仍要繳契稅
【M傳媒房產中心／專題報導】
（臺中訊）近年房市開發模式多元，不少地主選擇提供自有土地，與建設公司簽訂「合建分屋契約」，由建商出資興建住宅，完工後再依約分回部分房屋。不過，這類看似「沒有買賣金流」的合作模式，其實暗藏稅務風險。臺中市政府地方稅務局提醒，合建分屋在特定情況下，依法仍須申報並繳納契稅，民眾切勿誤以為可以免稅。
地方稅務局指出，若合建分屋是由建商出資興建，且雙方約定地主列為使用執照的起造人之一，依稅法認定，這種模式屬於「以土地交換建物」的不動產交換行為，依法應課徵契稅。換言之，即使沒有實際金錢買賣，只要本質上是「土地換房屋」，就已構成課稅事實。
稅務局進一步說明，依《契稅條例》規定，建築物在建造完成前，若因買賣、贈與或交換等原因，由承受人擔任建造執照的原始起造人，或中途變更起造人，並最終取得使用執照者，應由使用執照所載的起造人負責申報契稅。實務上，合建分屋常見的操作方式，是由地主提供土地、建商負責興建，再以地主名義申請建造及使用執照，完工後依契約分配房屋，這在稅務認定上，即屬「土地換取房屋」的交換行為。
在稅率部分，地主以土地換回房屋，原則上須依交換契稅稅率2%計算應納稅額；但若地主交換取得的房屋，其核定契價高於原本土地的公告現值，除等值部分按2%課稅外，超出差額的部分，還需再依6%稅率課徵契稅，稅負可能比預期更高。
隨著合建分屋案件逐年增加，稅務局也發現，仍有不少民眾誤以為「用土地換房子不是買賣，也不是贈與」，因此忽略契稅申報義務。地稅局特別提醒，民眾在簽訂合建分屋契約時，務必要先釐清起造人名義及稅務責任；若是以地主名義申辦建造執照、使用執照，務必在取得使用執照後60日內，向房屋所在地的稽徵機關申報契稅。
若逾期申報，每逾3日將加徵1%的怠報金，最高以應納稅額為限，且不超過1萬5千元；若經查獲有短報或漏報情形，還可能面臨1至3倍的罰鍰，後果不可不慎。
地稅局也呼籲，合建分屋牽涉的法律與稅務關係複雜，民眾若有任何疑問，可多加利用稅務機關提供的諮詢資源，避免因一時疏忽而衍生不必要的稅負與罰鍰，影響整體合建利益。
圖／google map
