房子過戶給母親，貸款誰負責？專家揭：銀行只認「這個人」！
【M傳媒房產中心／專題報導】
房屋產權轉移與貸款之間的關係，一直是購屋族最常見的疑問之一。近日有網友發文，表示自己與哥哥姊姊三人共同持分家中房屋（49坪，尚有貸款），並於113年初下訂預售屋，明年初即將交屋。由於名下已有房產，預售屋僅能貸款五成，手頭自備款不足，因此他打算將持分過戶給母親，並提出兩大疑問：
一、若將房屋過戶給母親，是否需要重新辦理房貸？
二、是否必須以「買賣方式」將房子賣給母親，母親再匯款給自己，才能完成過戶？
這個操作牽涉到抵押權、借款人與產權人之間的法律關係，值得深入釐清。
專家解答：抵押權設定在「房子」不是「人」
不動產專家指出，銀行在核貸時，會對房子設定抵押權，而不是單純針對所有權人。這意味著，即便持分過戶給母親，只要原本的貸款還在，抵押權依然存在，並不會因此消失或失效。
簡單來說，過戶本身不會讓貸款失效，也不會強制需要重辦貸款。只要借款人持續繳款，銀行並不會介意產權名義更換到誰的名下。
關鍵差異：借款人與產權人分離
不過，專家也提醒，當「借款人」與「產權人」並非同一人時，潛在風險必須留意：
1. 還款責任：銀行追討的對象仍是原借款人，若他未繳款，銀行仍會進行法拍，即使產權人已更換，也一樣受影響。
2. 未來爭議：若日後需要再貸款或增貸，產權人非借款人，銀行通常會要求補件或重新申請，程序更複雜。
3. 換借款人狀況：若希望由母親接手貸款、成為新的借款人，那就必須重新送件，由銀行審核母親的收入與信用條件。
過戶方式：買賣 vs 贈與
至於網友第二個問題「是否一定要母親匯款才能過戶？」答案是：不一定。
若走贈與，母親可直接承接持分，無需金流往來，但須注意贈與稅。
若走買賣，母親需支付對價金額並完成金流流程，未來涉及稅務時可佐證資金來源，但需負擔契稅與相關費用。
專家建議，若純粹是家庭內部資產調整，通常以贈與方式較常見；若涉及未來繼承或稅務規劃，則需諮詢專業代書或會計師，選擇最適合的方式。
專家：產權與貸款需分清，規劃才安心
這起案例凸顯出許多購屋族對「產權過戶」與「房貸責任」的混淆。事實上，銀行的抵押權是設定在房子本身，並不會因為產權移轉而自動消滅，也不會要求借款人重貸。真正需要注意的，是借款人是否持續履行繳款義務，以及日後可能產生的法律與稅務問題。購屋族若遇到類似情況，應先向銀行與專業代書諮詢，避免聽信偏方或自行臆測。唯有在清楚理解貸款結構與過戶方式後，才能確保資產安全，同時也讓未來交屋計畫更加順利。
