央行鬆綁第二戶到6成？山哥：你換過屋嗎？
群洋國際地產集團董事長 張惠山（山哥）
央行今年第一季理監事會議，終於把第二戶購屋貸款成數從5成調高到6成。消息出來沒多久，約14億資金馬上進場，換算下來大概24億的交易金額「錢進房市」。
數字看起來很漂亮，但山哥在房地產這麼多年，直接說一句實話：從5成變6成，換屋族還是很痛，問題根本沒解決。
回顧「金龍海嘯」：換屋族被掃到颱風尾
央行到2024年第三季底推出的七波信用管制，最狠的就是直接把第二戶貸款成數砍到5成，市場稱為「金龍海嘯」。
但這一刀砍下去，砍的不只是投資客，連「真換屋族」也被掃到。
為什麼？因為換屋有兩種選擇：
先賣後買：沒問題，新屋算第一戶，條件不受影響。
先買後賣：新屋算第二戶，只能貸5成。
問題來了，很多人賣了舊屋之後沒地方住，需要「先買後賣」。結果央行一刀下去，這群人直接被卡死。自備款要多準備好幾百萬，誰換得起？
從5成變6成：差1成，還是差很多
山哥直接算給你看：
假設換屋總價2,000萬：
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5成時代：自備款要1,000萬
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6成時代：自備款要800萬
差200萬，聽起來很多？但跟第一戶的8成比一下：
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第一戶8成：自備款只要400萬
第二戶6成 vs 第一戶8成，自備款差了400萬！
400萬是什麼概念？很多家庭存10年都存不到。央行只是從「超級嚴」變成「很嚴」，換屋族還是很痛。
換屋族的兩難：怎麼選都不對
選「先賣後買」： 貸款條件好（8成），但中間有空窗期。賣掉的錢還沒入帳、新屋的錢要先付，除非你有夠厚的存款撐過去，不然根本做不到。
選「先買後賣」： 貸款條件差（6成），自備款要多準備好幾百萬。而且第二戶通常沒有寬限期，利率也比較高，月付壓力直接爆表。
央行這波鬆綁，只是把「被扒兩層皮」變成「被扒一層半」，根本問題沒解決。
學者說「過早鬆綁恐刺激預期」，山哥：你換過屋嗎？
有學者認為，若過早鬆綁，可能又重新刺激市場預期。現階段央行最希望達成的仍是房市軟著陸。
山哥想問：這位學者，你有換過屋嗎？
你知道「先買後賣」要準備多少現金嗎？你知道「先賣後買」的空窗期有多難熬嗎？
不是每個人都能跟爸媽借錢、不是每個人都能住飯店三個月等交屋。央行怕刺激投資客，結果連自住換屋族一起陪葬。
政策鬆綁只是試水溫，換屋族還是優先考慮「先賣後買」。自備款不足的話，先不要硬撐「先買後賣」，小心資金斷鏈。
央行如果是真的想幫助換屋族，就把「先買後賣」的認定放寬，不要讓自住客陪投資客一起被處罰。
群洋國際地產集團董事長 張惠山（山哥）
