5月報稅必看！不動產扣除額全攻略，房貸利息、租金支出「只能二選一」
M傳媒房產中心 / M編
5月報稅季開跑，今年申報期限延長至6月1日。有買賣不動產或租屋的民眾，相關支出都可列入申報扣除額。M傳媒幫大家整理不動產相關的報稅重點，讓你該省的稅一毛都不漏掉。
兩大減稅利多：基本生活費調升、長照扣除額提高
今年綜所稅有兩項關鍵變動。第一，「每人基本生活費」從20.2萬元調升至21.3萬元。第二，「長期照顧特別扣除額」提高至18萬元。對於有長照需求或扶養壓力的家庭，這兩項調整有助降低應稅所得、減輕負擔。
房屋稅：自住限3戶，多屋族成本增加
房屋稅延續「全國歸戶」與「差別稅率」制度。納稅義務人、配偶及未成年子女名下房屋合併計算戶數，自住房屋須設有戶籍，且全國以3戶為上限。持有超過3戶，將適用較高稅率，多屋族持有成本明顯增加。
永慶房屋契約部資深經理陳俊宏建議，多屋族可優先將戶籍設於房屋評定現值較高者，以提升整體節稅效益。
售屋族注意：舊制報綜所稅、新制報房地合一
陳俊宏提醒，房屋若在2016年1月1日以前取得，且持有超過2年，適用舊制，賣屋所得須納入綜合所得稅申報。若適用新制（房地合一稅），則在所有權移轉登記次日起30日內申報，不是5月報稅，納稅人須特別留意，別搞錯申報時間。
房貸利息 vs 租金支出：只能二選一
綜所稅列舉扣除額與不動產相關的有兩項：「自用住宅購屋借款利息」與「房屋租金支出」。兩項只能擇一適用，不能同時申報。
自用住宅購屋借款利息：不動產須為自有自用，登記在本人、配偶或受撫養親屬名下且辦竣戶籍登記，無出租或供營業使用。每一申報戶以一屋為限，扣除額度不得超過30萬元，並須扣除儲蓄投資特別扣除額。
舉例來說，某甲今年房貸利息18萬元，另有儲蓄投資特別扣除額10萬元，則可扣除的利息為18萬減10萬，等於8萬元。
房屋租金支出：納稅義務人、配偶及受扶養直系親屬在境內「無自有房屋」而須租屋自住，每一申報戶每年扣除上限18萬元。但若綜所稅申報適用稅率在20%以上、股利按28%分開計稅，或基本所得額超過750萬元者，無法適用。
轉貸、增貸怎麼算？只認「原貸款餘額」
財政部提醒，若納稅義務人轉貸到另一家銀行，在原貸款未清償額度內所支付的利息，仍可核實減除，但須檢附原始貸款餘額證明書、清償證明書、新借款契約等文件。
舉例來說，某甲原向A銀行貸款，剩98萬元本金未還，改向B銀行貸款150萬元還清A銀行。雖然貸款150萬元，但只能就原來的98萬元部分所產生的利息申請扣除。
陳俊宏特別提醒，利用房屋增貸進行投資或理財，增貸部分產生的利息不屬於購屋借款，依法無法列入扣除額。若貸款科目為「修繕貸款」或「消費性貸款」，除非能提出具體購屋借款證明，否則容易被國稅局剔除。
先租後買：記得試算哪種方案最划算
財政部針對特殊情形另有放寬，包括房屋受災、毀損、繼承取得共有房屋、因就業就學就醫須異地租屋等情況，即使名下有房，仍可申報租金支出扣除額。
陳俊宏提醒，如果申報年度是「先租屋後買房」，由於租金支出已改為特別扣除額，有18萬元上限，但不能與房貸利息申報期間重疊。剛買房的單身族務必先試算，才能確保節稅效益最大化。
M編總結
今年報稅季呈現「綜所稅溫和減壓、房屋稅差異課徵」的雙軌趨勢。無論是房貸族、租屋族還是多屋族，都應提前準備相關證明文件，依據自身最有利的狀況申報，才能爭取最好的節稅空間。
有買賣不動產、租屋的朋友，這篇記得存起來，報稅時拿出來對照！
