房貸1000萬差46萬利息！本息平均月付穩 本金平均前期多繳9100元
【M傳媒／富哥專欄】
同樣貸款1,000萬元、30年、年利率2.5%，只要還款方式不同，30年總利息就可能差超過46萬元！
房貸最常見的是「本息平均攤還」，另一種則是「本金平均攤還」。前者每月負擔較穩定，後者前幾年繳得比較多，但本金下降速度快，總利息也比較省。
富哥表示，選房貸還款方式，重點放在家庭現金流。收入穩定、希望月付好掌握，可以選本息平均；手上資金比較充裕，希望加快還本金，可以評估本金平均。
房貸1000萬 本息平均每月約3.95萬
先用同一組條件試算：房貸本金1,000萬元、貸款30年、年利率2.5%、沒有寬限期，並假設30年間利率都不變。
採「本息平均攤還」，每月大約繳39,512元。30年總還款約1,422萬元，其中總利息約422.4萬元。
這種方式最大的特色就是月付比較穩定。剛開始繳房貸時，每月還款裡的利息比例較高；隨著本金慢慢下降，後面的本金比例逐漸增加。對固定領薪水、每月需要控制家庭支出的上班族來說，月付金比較容易安排。
本金平均第一個月約4.86萬
如果改成「本金平均攤還」，算法就不同。1,000萬元本金分成360期，每個月固定償還本金約27,778元，利息則按照當期剩餘本金計算。
第一個月：本金27,778元＋利息20,833元＝約48,611元。比本息平均的39,512元，多了約9,100元。
不過本金每個月固定下降，利息也跟著一路減少。到了最後一期，月付大約只剩27,836元。也就是前面繳得比較重，後面愈繳愈輕。
30年總利息少約46萬元
本金平均最大的差別，就在本金下降速度。同樣貸款1,000萬元、30年、利率2.5%，本金平均30年總利息約為376萬元。本息平均總利息約422.4萬元。兩者相差約46.4萬元。
這筆差距來自本金平均較早把本金還掉，後續可以計息的貸款餘額比較少。
本息平均適合月薪族
本息平均最大的優勢是每月負擔比較平順。家庭每月收入10萬元，房貸固定約3.95萬元，生活費、保險、教育、投資與儲蓄都比較容易安排。第一次買房、育兒家庭、固定薪資族，通常比較重視前幾年的現金流，本息平均會比較容易承受。台灣多數一般住宅房貸，也以本息平均攤還最常見。
本金平均適合現金流較充裕的人
本金平均前期月付較高，對收入要求也比較高。適合收入較高、手上還有充足預備金，或希望加快降低房貸本金的人。像自營商、雙薪家庭、高收入族群，如果每月可以承受前期較高月付，本金下降速度較快，長期利息支出也會比較少。但買房後還有裝潢、家具、稅費與家庭生活支出，前幾年月付壓力仍要先算進去。
浮動利率房貸 月付還是可能改變
「本息平均月付固定」有一個前提，就是利率維持不變。台灣房貸多數採機動利率，未來銀行的指標利率或加碼條件改變，每月應繳金額仍可能重新調整。所以買房時除了選還款方式，也要確認房貸是固定利率還是機動利率、多久調整一次，以及升息後月付會增加多少。另外，不是每家銀行、每一種房貸方案都同時提供兩種攤還方式，實際仍要看銀行核貸與契約內容。
富哥觀察
兩種還款方式沒有固定的標準答案，差別就在現金流。本息平均用比較平穩的月付換取較高的總利息；本金平均用較高的前期月付，換取較快的本金下降與較低的總利息。
以1,000萬元、30年、2.5%試算，本金平均前期每月多負擔約9,100元，30年總利息則少約46萬元。
富哥提醒，買房後生活還要繼續。每月繳得穩，比單純追求最低總利息更重要。 房貸方式選得適合自己的收入節奏，30年的還款路才走得輕鬆。
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