房子姊姊的、土地兄弟共有！地價稅竟然分兩種稅率？稅務局：因為旁系不算自用
文／M傳媒房產中心 M編
最近有位林小姐打電話問稅務局，語氣聽起來滿頭問號。
她說，房子本來是父親的，父親過世後，她和弟弟繼承了土地，一人一半。房子則登記在她名下，她跟弟弟都設籍在裡面，也確實是自己住，沒有出租、沒有營業。
問題來了：為什麼弟弟持有的那半土地，不能適用自用住宅用地稅率？
關鍵在這裡：兄弟姊妹是「旁系」，不是直系
臺中市政府地方稅務局解釋得很清楚。自用住宅用地要適用優惠稅率，必須同時符合幾個條件：
第一，土地所有權人本人、配偶或「直系親屬」要在該地設籍。
第二，地上房屋必須是土地所有權人本人、配偶或「直系親屬」所有。
問題出在第二點。弟弟是林小姐的兄弟，在法律上屬於「旁系血親」，不是直系親屬。
所以，地上房屋是姊姊（林小姐）的，不是弟弟的，也不是爸爸媽媽的。對弟弟來說，這間房子不是他本人的、不是他配偶的，也不是他直系親屬（父母、子女）的。因此，弟弟持有的那半土地，不符合自用住宅用地的要件。
所以結果是：同一塊地，兩種稅率
林小姐持有的那一半土地，因為房子是她的、她也設籍在裡面，符合自用住宅要件，可以適用2‰的自用住宅優惠稅率。
弟弟持有的那一半土地，因為房子不是他的，只能按一般用地稅率課徵，最低10‰起跳，最高可達55‰。
同一塊地、同一間房子，兄弟倆繳的地價稅可能差了好幾倍。
M編提醒：家族傳承房產，要注意產權配置
這個案例提醒我們一件事：房產傳承不是「把房子跟土地分開給」就好，還要考慮稅務效果。
如果當初父親的遺產規劃中，把土地和房子都分配給同一個人，或者分給配偶、子女（直系親屬），就不會產生這種「一半優惠一半不優惠」的狀況。
家族傳承房產前，建議先諮詢地政士或會計師，把產權配置跟稅務影響一次算清楚。否則像林小姐這樣，房子登記在自己名下、土地跟弟弟共有，弟弟那半邊的地價稅硬生生高了好幾倍，繳起來真的很冤枉。
你有遇過類似繼承後稅率變化的問題嗎？留言跟M編討論！
