社宅蓋在蛋黃區，租金還是貴？專家：低樓層開商場，用店租補貼住戶

社宅蓋在蛋黃區，租金還是貴？專家：低樓層開商場，用店租補貼住戶
文／M傳媒房產中心 M編

社宅蓋在蛋黃區，土地貴、造價高，租金自然降不下來。但專家提出解方：低樓層不要只做公益設施，拿來開商場、店面，用商用高租金收入，去補貼上方社宅住戶的租金。交叉補貼，讓社宅財務更健康，住戶負擔更輕。

香港經驗：樓下商場賺錢，樓上社宅降租
OURs都市改革組織秘書長彭揚凱舉香港為例，香港社宅下層規劃成商場出租，透過「下方商場高租金賺錢，補貼上方社宅租金更便宜」，以交叉補貼模式讓社宅財務獲得幫助。

彭揚凱說，尤其像台北市這種「蛋黃區中的蛋黃」精華區段社宅，更應該有效率地搭配商業設施，透過商設租金收入提供自償率。至於幼兒園、托老等設施，未必需在一、二樓，政府應好好規劃，才能對社宅整體財務有幫助。

荷蘭模式：非營利團體營運，市場價房租補貼社宅
荷蘭的社宅由非營利團體營運，興建時規劃一部分「依市場價格的出租房」或「店面」，利用商用與高價房的獲利，來補貼社宅租金。這種模式讓社宅不需要完全依賴政府補貼，就能維持營運。

北市府：低樓層能做商用，會盡量開放
北市都發局長簡瑟芳說，北市現行制度已如此，社宅之所以收費便宜，就是納入店鋪、停車場等收益來打平，「低樓層能作為商用，都會盡量開放」。

但社福機構受限法規，一定要在低樓層，例如幼兒園需有開放空間，規劃就會在一樓平面層，這部分無法挪作商用。

崔媽媽：社宅不該被財務自償綁死
崔媽媽基金會執行長呂秉怡說，荷蘭發展社宅已經150年，台灣從2010年才開始。政府對社宅的定位很重要，許多國家將社宅定位在「準社會福利」政策，優先照顧弱勢，也搭配照顧年輕人、婚育家庭及勞工等，財務自償並非核心關鍵。

他認為，社宅不該被「自償率」綁死，但若能透過商用空間創造收入，確實能減輕政府負擔，讓資源做更有效的運用。

M編觀點：社宅不該只是「便宜的宿舍」
社宅蓋在蛋黃區，若只靠政府補貼，財政壓力大，住戶租金也降不下來。與其讓一樓閒置或只做低度利用的公益設施，不如引入商業動能，用店租收入回饋住戶。

社宅不該只是「便宜的宿舍」，更應該是「有活力的社區」。低樓層開商場、開店鋪，不僅能創造收入，還能服務周邊居民，讓社宅融入社區，而不是被孤立。

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