建商喊打炒房效果太強？別急著喊鬆綁 市場冷不是只有政策問題，也可能是價格該回到現實
【M傳媒房產中心／綜合報導】
房市買氣降溫，建商開始喊話政策該調整。
隆大建設董事長陳武聰日前直言，「打炒房我雙手贊成，但效果已經百分之一千，政策是不是該調整？」他認為，目前房市不是沒有需求，而是信用管制、囤房稅與豪宅限貸門檻等因素，讓市場動彈不得，甚至形容現在建商一週能賣2、3戶就很開心。
這番話確實反映出建商面對市場降溫的壓力，但問題是：房市冷下來，真的全是政策害的嗎？
從建商角度來看，央行選擇性信用管制確實壓縮了市場流動性。第二戶以上貸款成數受限、寬限期取消、高價住宅貸款門檻限制，都會讓投資客、換屋族與高總價買方進場意願降低。再加上囤房稅提高餘屋持有成本，建商庫存壓力自然變大。
但從購屋者角度來看，這不正是打炒房政策原本要達到的效果嗎？
過去幾年房價漲太快，許多區域明明人口、產業與生活機能還沒完全到位，房價卻先被投資盤與預售題材推上去。現在信用管制讓短線資金退場、槓桿收縮，市場回到自住買盤，交易速度變慢，其實不一定是壞事，而是房市正在回到基本面檢驗。
建商說「不是沒需求，是貸款卡住」，這句話有一半道理。
確實有些自住客、換屋族可能因貸款成數、銀行鑑價與收支比卡關，導致原本有購屋意願卻無法順利成交。但另一半也不能不問：如果價格真的合理，為什麼買方不願意追？如果產品真的符合需求，為什麼市場要靠寬限期、低首付與高槓桿才撐得動？
房市現在的問題，不只是買方貸不到，也可能是賣方還不願意面對價格修正。
尤其建商提到豪宅限貸門檻，確實有討論空間。台北市7000萬元、新北市6000萬元、其他縣市4000萬元的高價住宅門檻，在營建成本與房價上升後，是否仍符合市場現況，可以檢討。部分中南部大坪數換屋產品，總價跨過4000萬元，不一定等於傳統認知中的豪宅。
但問題是，門檻調整可以談，不能變成全面鬆綁的理由。
如果政策一放鬆，最先回來的不一定是首購與自住客，反而可能是資金充足的投資客、多屋族與高槓桿買盤。市場才剛從過熱轉冷，若政策過快轉向，恐怕又會把房價推回更高位置，讓真正自住族更難買。
至於囤房稅，建商認為餘屋去化變慢，持有成本升高，壓力很大。但從政策目的來看，囤房稅本來就是希望降低空屋與囤屋誘因，促使持有者回到市場釋出產品。
建商蓋房子要賣，這沒有問題；但如果市場買氣轉弱，建商是否也應該檢討價格、產品與推案節奏，而不是只期待政策替市場恢復熱度？
過去房市熱的時候，建商享受土地增值、預售熱銷、投資客排隊買單；現在市場冷下來，卻把去化壓力都歸因於政策，這樣的說法恐怕不夠完整。
房市要健康，不是永遠維持建商好賣，也不是讓價格只能漲不能跌。真正健康的市場，是價格、供給、貸款與所得能夠重新取得平衡。
現在買方觀望，不一定代表沒有需求，而是需求變得更挑剔。自住客會看地段、看總價、看月付、看未來轉手性，也會比較同區新案、中古屋與實價登錄。當買方不再被投資客搶房氣氛推著走，建商自然會感受到銷售壓力。
這不是壞事，而是市場正在回歸理性。
當然，政策也不是完全不能調整。若高價住宅門檻確實與現實脫節，政府可以檢討；若換屋族因賣舊買新時間差被誤傷，也可以設計更細緻的過渡機制；若首購與自住需求被銀行放款水位卡住，也可透過更精準方式處理。
但政策調整應該是精準微調，不是全面鬆綁。
首購、自住、換屋可以給彈性；短線投資、多屋持有、高槓桿操作，仍應該嚴格控管。否則一旦政策放太快，市場很可能又回到投資客先進場、自住客後面追價的老路。
說到底，建商喊政策調整可以理解，但社會更該問的是：現在房市需要的是救買氣，還是讓價格回到合理？
如果房市每次一冷，建商就要求政策鬆綁；房市一熱，最後又由自住客承擔高房價，這樣的循環才是台灣房市最大的問題。
一句話說，打炒房有效不代表一定要立刻放鬆，建商賣得慢也不代表政策錯了。
政府要避免打炒房變成打自住，但也不能讓政策調整變成替建商去庫存。真正該做的，是讓投機退場、自住進場、價格回歸基本面，而不是讓房市重新回到靠槓桿與預期支撐的老劇本。
