竹南預售51萬！苗栗房價站「5字頭」 在地人：我們不是竹北的附屬品
【M傳媒／分析報導】
苗栗縣政府地政處最新統計出爐，2026年第二季實價登錄數據讓不少人倒抽一口氣，竹科竹南基地周邊預售華廈成交均價竟高達每坪51.34萬元。苗栗，正式進入「5字頭」房價時代。緊鄰竹南運動公園的指標案，開價與成交價確實已站上52至58萬元。
問題來了：是誰把苗栗買成這樣？
竹科人「用錢投票」，在地人「被投票」
答案很簡單：竹科人。竹北新案每坪動輒7、8字頭，百萬年薪工程師也吞不下去。相較之下，苗栗高鐵特區房價只要新竹的一半。過去一年頭份和竹南的平均房價分別上漲了22.7%和25.7%，短短2年間，大埔地區新成屋從16至18萬元漲到40萬元起跳。苗栗縣預售屋銷售率高達71.2%，居非七都之冠。
對竹科人來說，這裡是「房價凹陷區」；但對苗栗在地人來說，這不是凹陷區被填平，而是自己的家鄉被買走了。
苗栗在地人的心聲很直接：「我們不是竹北的附屬品，不是竹科人的後花園。」 當竹南運動公園旁的新案一坪開到57萬，當地年輕人的反應不是羨慕，是絕望。一間30坪的房子要價1,500萬以上，而苗栗在地的薪資中位數，根本追不上這個數字。
供給量暴增，空屋率全台最高：誰是最後的老鼠？
苗栗房市看似風光，但風險正在累積。
第一，供給量同步放大。 苗栗縣預售建案待售餘屋量達797戶，居非七都第二高。雖然71.2%的銷售率看似亮眼，但這代表每10戶新推案，就有近3戶還在等待買家。若竹科外溢效應減弱或科技業景氣反轉，這些餘屋將成為賣壓。
第二，空屋率全台最高。 最新低度使用住宅報告顯示，苗栗縣屋齡5年以內的新屋空屋率高達25.47%，全台最高，相當於每4間新屋，就有1間在養蚊子。這不是「還沒入住」，這是根本賣不掉、租不出去。
在地房仲私下坦言：「現在買預售的，很多是投資客。等交屋潮一來，這些房子全部倒到市場上，就是多殺多的開始。」
價格已非「凹陷」，而是「追漲」
竹南新案喊到57萬，與新竹外圍的價差正在急速縮小。當初吸引竹科人來的理由是「便宜」，當這個理由消失，買盤還會在嗎？
在地人的擔憂不是沒有道理。 苗栗市預售交易曾出現年減8成的現象，成為少見的「市區買氣墊底」案例。苗栗房市並非全面上漲，而是高度依賴科技園區的外溢效應。當竹科人不再覺得「划算」，苗栗的房價支撐在哪裡？
在地人心聲
「我從小住竹南，看著這裡從一個純樸的濱海小鎮，變成竹科人的高級住宅區延伸。」一位在地居民說。「以前我們說『去新竹』，現在要說『去新竹市』，因為竹南已經快變成新竹的一部分了。」
另一位頭份的年輕上班族則說：「我一個月賺4萬，房價一坪50萬，我不吃不喝要10年才能存到頭期款。這不是居住正義，這是居住絕望。 」
M編觀察：填平之後，苗栗還剩下什麼？
對竹科人來說，苗栗是選項之一；對苗栗人來說，這裡是唯一的家。 當房價被外力推高，在地年輕人被迫外流，苗栗將從「房價凹陷區」變成「人口凹陷區」。
苗栗縣政府應該正視一個現實：房價上漲不等於地方繁榮，空屋率全台最高才是真相。 當建商賺飽了、竹科人買完了，留下的只有高房價、高空屋率，以及一群買不起家鄉房子的苗栗人。
竹南房價、苗栗房價、竹科外溢、5字頭、預售屋、空屋率、苗栗空屋率、多殺多、供給量、在地人觀點、居住正義、竹南科學園區、頭份房價、苗栗高鐵特區、房價凹陷區、竹北房價
【M傳媒／分析報導】
