社宅包租代管「333」懶人包

月租2萬元，租賃所得稅可能從3.28萬降到5,760元

文／日盈不動產｜社會住宅包租代管 小編

房東常問：「加入社會住宅包租代管，真的可以省很多稅嗎？」

答案是：確實有機會，但每個人的租金、所得稅率及房屋條件不同，不能直接照抄別人的節稅金額。

一、什麼是「333優惠」？

所謂「333」，就是：

3稅減免

綜合所得稅

每屋每月最高1萬5,000元租金收入免稅，超過部分若沒有提出實際費用證明，還可再扣除60%必要費用。

房屋稅

符合社會住宅包租代管資格者，可適用1.2%優惠稅率。

地價稅

符合地方政府規定者，可適用2‰優惠稅率。

3費補助

常見補助包括：

• 修繕費補助
• 租約公證費補助
• 居家安全相關保險費補助

實際補助金額須依計畫期別、縣市及個案資格認定，不是加入後就能直接領到固定金額。

3年服務

由政府合作的租賃住宅服務業者協助：

• 招租與帶看
• 簽訂租約
• 租金管理
• 修繕協調
• 租賃糾紛處理

包租與代管的契約關係不同，房東簽約前仍應先確認服務內容及責任分工。

二、所得稅到底能省多少？

假設條件：

• 每月租金2萬元
• 全年租金24萬元
• 房東綜合所得稅邊際稅率24%
• 未提供實際修繕或其他費用憑證

一般自行出租

一般出租可按租金收入的43%列為必要費用。

全年應申報租賃所得：

24萬元 × 57%＝13萬6,800元

增加的所得稅：

13萬6,800元 × 24%＝3萬2,832元

加入社宅包租代管

先扣除每月1萬5,000元免稅額。

每月應稅租金：

2萬元－1萬5,000元＝5,000元

全年應稅租金：

5,000元 × 12個月＝6萬元

再扣除60%必要費用後，租賃所得為：

6萬元 × 40%＝2萬4,000元

增加的所得稅：

2萬4,000元 × 24%＝5,760元

一年相差多少？

一般出租所得稅約3萬2,832元，加入包租代管後約5,760元，兩者相差約2萬7,072元。

但要注意，5,760元只是這筆租金所增加的「綜合所得稅」，不是房東全年所有稅金的總和。

三、房屋稅也可能降低

假設房屋評定現值為50萬元：

一般出租若適用2.4%稅率：

50萬元 × 2.4%＝1萬2,000元

社宅包租代管適用1.2%：

50萬元 × 1.2%＝6,000元

一年可相差約6,000元。

不過，一般出租房屋的實際稅率，仍會受到持有戶數、是否申報租賃所得及地方政府規定影響，不一定每戶都是2.4%。

四、地價稅不能直接套固定金額

加入社宅包租代管後，符合規定者可適用2‰地價稅優惠稅率；一般用地基本稅率則從10‰起算。

但地價稅是依土地申報地價、持分面積及所在縣市規定計算，不能直接說每位房東都能固定省下多少錢。

五、報稅代號不要選錯

參與社會住宅包租代管時，常見申報代號為：

• 包租方案：51R
• 代管方案：74S
• 公益出租人：74G

包租是業者先向房東承租，再轉租給房客；代管則是房東直接與房客簽約，由業者協助管理。兩種方案不同，報稅代號也不能混用。

六、房東簽約前要注意什麼？

不要只問能省多少稅，還要確認：

• 包租或代管的租金金額
• 空置期間由誰承擔
• 修繕責任如何分配
• 提前解約有哪些限制
• 是否有服務費或其他費用
• 補助是否需要另外申請

小編總結

社會住宅包租代管的節稅效果確實明顯。

以月租2萬元、所得稅率24%為例，租賃所得稅可能從約3萬2,832元降到5,760元；另外還可能享有房屋稅、地價稅及修繕、公證、保險等優惠。

但每位房東的收入、房屋評定現值、土地持分與出租條件不同，實際節省金額仍須個別試算。

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