首購族議價攻略曝光！實價登錄這樣看 專家教戰「開價心理戰」
M傳媒 房產中心 / 專題報導
屋主開價每坪25.3萬，實價登錄卻只顯示20萬？一位首次購屋的網友陷入價格迷陣，面對屋齡18年的物件，附近100公尺內卻出現屋齡14.5年成交20.8萬、屋齡45年成交19.3萬的混亂行情，不知該如何出價。這起案例道出許多首購族的心聲：實價登錄到底該怎麼看？開價藝術又該如何掌握？
仔細分析該網友提供的數據，可發現三大關鍵點：
1. 屋齡價差：屋齡14.5年物件成交20.8萬/坪，屋齡18年物件理論應略低於此價格
2. 極端值排除：屋齡45年物件因屋齡過高，參考價值較低，應以屋齡相近者為主
3. 開價偏高：屋主開價25.3萬較近期成交價高出21%，明顯偏高
房產專家張惠山分析：
實價登錄要看『屋齡、樓層、位置』三要素。本案應以屋齡14.5年的20.8萬為基準，考量屋齡差3.5年，合理單價應落在19.5-20.5萬之間。
建議採取三階段出價法：
1. 試探性出價：先出18-19萬，測試屋主底線
2. 拉鋸戰：逐步提高至19.5-20萬，接近合理區間
3. 最終議價：以20.5萬為目標，最高不超過21萬
同時可運用兩個談判技巧：
數據攻勢：列印實價登錄資料，具體說明出價依據
情感攻勢：強調首購族身份，爭取屋主讓利
賣厝阿明提醒：
首購族常忽略隱形成本。18年老屋可能需預留每坪1-2萬的修繕預算，議價時應將此因素考慮進去。
阿明建議
1. 實價這樣查：優先選擇屋齡相差5年內、同樓層、同類型的成交案例
2. 開價心理學：從開價的8折開始出，逐步向上協商
3. 備案計畫：設定價格上限，超過即放棄，避免追價衝動
這起議價難題反映實價登錄「看得到卻不會用」的普遍困境。阿明最後提醒，議價是心理戰也是資訊戰，首購族應善用實價登錄資料，理性分析並設定停損點。畢竟買房不是競賽，找到負擔得起且適合的房子，才是真正的勝利。與其糾結於每坪幾千元的價差，不如將心力放在評估房屋本身條件與未來增值潛力，才能做出最明智的購屋決策。
