【央行鬆綁房貸還是借不到？內行人拆解銀行授信邏輯：成數只是天花板 銀行還有自己一把尺】
m傳媒／綜合報導
央行鬆綁房貸，你以為就借得到？錯！
央行從2020年底開始多次調整不動產選擇性信用管制，2024年9月祭出第七波管制後，銀行同步加強不動產貸款總量管理；2026年3月、9月則兩度調高自然人第二戶房貸上限，目前最高為7成、仍無寬限期。不少購屋族看到政策鬆綁，第一個反應就是「房貸應該變好辦了」。但M傳媒專欄作家呂崑富（富哥）提醒：央行訂的是「最高可以貸多少」，銀行決定的是「實際願意貸你多少」，兩個數字經常不同。
第二戶最高7成 銀行可以只給你65成
目前自然人第二戶購屋貸款最高7成，第三戶以上及高價住宅仍最高3成，相關案件也有不同寬限期限制。這些都是央行設定的天花板。銀行收到案件後，還要重新看收入、負債比、聯徵信用、房屋鑑價、地段、屋齡、工作穩定性及整體授信風險。央行也明確指出，金融機構如果有更嚴格的內部授信規定，可以依自己的標準辦理。所以政策上限7成，銀行實際核6成、65成，仍可能發生。
銀行也在顧自己的「房貸水位」
銀行放房貸，不只看單一客戶，也要看整間銀行有多少資金已經壓在不動產。央行公布資料顯示，全體銀行不動產貸款占總放款比率，從2024年6月底高點37.61%，降到2026年7月底34.44%，顯示銀行不動產授信集中度已明顯下降。
另外，《銀行法》第72條之2也規定，商業銀行住宅建築及企業建築放款總額，原則上不得超過存款總餘額加金融債券發售額的30%。這是銀行整體資金配置的另一道限制。因此，同樣條件的房貸案件，在不同銀行、不同時間送件，核貸結果可能就不一樣。
鑑價低10% 自備款直接多一大筆
銀行授信另一個關鍵就是鑑價。例如成交價2,000萬元，買方原本預期貸7成，也就是1,400萬元。銀行如果只鑑到1,800萬元，再依個案核給7成，貸款約1,260萬元，自備款就要多準備140萬元。
富哥表示，房貸卡關很多時候不只出在利率，而是鑑價、成數及撥款額度一起影響自備款。買房前最好先做銀行預估，不要只拿成交價自己乘貸款成數。
收入穩定 也可能碰到負債太高
銀行看的是整體還款能力。名下還有信貸、車貸、信用卡分期、其他房貸，全部都會進入授信評估。央行限制的是不動產貸款條件，銀行還要依金融監理與自己的風險制度，確認借款人的收入是否足以負擔新的月付。因此，有高收入不一定代表可以貸滿；收入穩定、負債低、信用正常，通常會比較有談判空間。
房貸政策放寬 銀行風控不會一起消失
2026年9月央行再次鬆綁第二戶房貸，主要原因之一，就是不動產貸款集中度已從高點明顯下降，銀行授信風險控管也有一定成效。政策放寬後，銀行仍會繼續管理不動產授信品質。也因此，購屋族未來看到「最高7成」、「利率2字頭」這類條件，都要再問清楚自己的實際核貸結果。
富哥觀察：
富哥表示，房貸市場現在可以用三層來看。第一層是央行規定，決定最高可以貸到哪裡；第二層是銀行自己的資金與風控，決定願意做到哪裡；第三層才是借款人的收入、信用與房屋條件。這三層全部過關，房貸才真正落袋。
富哥提醒，買房前先準備好收入證明、負債資料、物件資訊，再同時詢問2至3家金融機構，會比簽約後才開始找銀行更安全。央行決定房貸上限，銀行決定實際額度。搞懂銀行怎麼看風險，才看得懂自己的房貸能走到哪一步。
關鍵字：央行信用管制、第二戶房貸7成、房貸成數、銀行授信、房貸水位、不動產貸款集中度、銀行法72條之2、房屋鑑價、房貸利率、第三戶房貸、呂崑富、富哥、M傳媒
