房貸800萬、利率2.5%怎麼還最聰明？三種方式試算，選錯多繳幾十萬

房貸800萬、利率2.5%怎麼還最聰明？三種方式試算，選錯多繳幾十萬

最近很多首購族私訊阿明，說終於下定決心要買房了，結果走到銀行這一關，行員問：「你要選哪種還款方式？」直接當機。

本息平均？本金平均？寬限期？這些名詞分開看都懂，但到底哪一種適合自己？

阿明用「貸款800萬、利率2.5%」當例子，把三種方式完整算給你看。這篇存起來，走進銀行前拿出來看一眼，保證你比行員還清楚自己要什麼。

先設定統一的計算基礎

• 貸款金額：800萬元

• 貸款利率：2.5%

• 貸款年期：30年

• 寬限期（第三種才用）：3年

第一種：本息平均攤還—每月固定31,609元，最穩、最多人用

這是最常見的方案。把本金800萬加30年的利息全部加總後，平均分配到360個月。每個月固定繳31,609元，不會多、不會少，直到30年期滿。

初期繳的錢，利息佔比比較高。第一個月繳的31,609元，利息佔16,667元，本金只還了14,942元。要到中後段，本金還的比例才會明顯變多。

• 月付金：31,609元（全程固定）

• 30年總利息：約338萬元

• 適合誰？ 月收入固定、不喜歡預算波動的上班族或小家庭

• 小結：繳得穩，好記帳，但總利息不是最省的

第二種：本金平均攤還—月繳從38,889元開始，越還越少，總利息省37萬

這種方式是把800萬本金平均分成360個月，每個月固定還本金22,222元。利息則是看你還欠銀行多少錢，逐月計算。

第一個月要還的總金額是38,889元（本金22,222元＋利息16,667元）。之後每個月逐月遞減，因為本金一直還、利息一直降。到最後一個月，月付金只剩約22,268元。

關鍵轉折點：大約第8年9個月左右，月付金會降到31,570元，正式低於第一種方案的31,609元。從此一路往下，越繳越輕鬆。

• 第一年月付金：約38,889元

• 最後一年月付金：約22,300元

• 30年總利息：約301萬元（比本息平均省約37萬元）

• 適合誰？ 手邊現金充裕、有年終分紅等不定期收入，想快點還完省利息的人

• 小結：先苦後甘，前8年半是吃苦期，撐過去就是你的。前期每個月比本息平均多繳約7,280元，但總利息省37萬，不是小數目

第三種：寬限期3年＋本息平均—前3年月繳16,667元，第4年暴增到33,783元

這個方案前3年只繳利息，完全不用還本金。

貸款800萬、利率2.5%，一年利息20萬元，除以12個月，每個月只要繳16,667元。聽起來很輕鬆，但3年一到，剩下的800萬本金必須在27年內攤還，月付金一口氣跳到約33,783元，比第一種方案還高出2,000多元。

• 寬限期月付金：16,667元

• 寬限期結束後月付金：約33,783元

• 30年總利息：約372萬元（比本息平均多繳約34萬元）

• 適合誰？ 買預售屋的工程期、短期資金周轉、或確定3年後收入會明顯成長的人

• 小結：短期紓壓很有效，但總利息最高。一定要先算清楚3年後月付金跳升的幅度，自己扛不扛得住

阿明幫你整理一張比較表

阿明總結

三種方式沒有絕對的好壞，只有適不適合你現在的人生階段。

• 追求穩定、不想傷腦筋的，選本息平均攤還

• 現金夠多、想省總利息的，選本金平均攤還。800萬貸款可以省約37萬，前8年半撐過去後面就越來越輕鬆

• 短期資金緊繃、但未來收入看好的，選寬限期。但記得，3年後月付金會從16,667元跳升到33,783元，要先確定自己到時候扛得住

不管你選哪一種，關鍵只有一句話：不要只看現在付不付得起，要看未來撐不撐得下去。

房子是要住很久的，房貸是要還更久的。功課做在前面，後面才能住得安穩。

有任何房貸問題，歡迎繼續私訊阿明，我們下次見！