賣厝阿明知識+｜虛坪改革後房市進入「四軌時代」：新案、舊案、中古、老房全面解析
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各位粉絲大家好！2026年虛坪改革即將上路，整個市場會進入一個「新舊制度並存」的混亂磨合期，房子會分成四條截然不同的賽道跑。簡單講，就是會出現 「新案」、「舊案」、「中古」、「老房」 四種商品，各自有完全不同的價格邏輯和未來命運。
搞懂這四條賽道，你才不會在買房時比錯價格、選錯產品。廢話不多說，馬上來看看這四種房子未來會怎麼走！
第一賽道：新制「新案」
這類房子是2026年虛坪改革後，按照新規則推出的新建案。特色就是 權狀單價會直接暴漲，但這不是房子真的漲價，而是「數學遊戲」。改革把車道、部分公設面積從權狀中拿掉，可銷售的總坪數變小，建商為了維持原本的總利潤，每坪單價必然被拉高。業界估計，單價可能視覺上飆高 10%-20%，公設比也會從35%左右降到25%-30%，你買到的坪數更扎實。
對買家來說，最大的挑戰是 心理關卡。當同區舊房一坪50萬，新案開到一坪65萬，很多人第一眼就覺得「太貴了」而卻步。未來比價關鍵不是權狀單價，而是 「實坪單價」（總價 ÷ 主建物室內坪數），這才公平比較新舊房的真實價值。
第二賽道：舊制「舊案」
指改革生效前已取得建照或正在銷售的預售屋及新成屋。這些舊案最大的優勢是 帳面單價看起來很親民，讓購屋者產生「撿到便宜」的錯覺。
但這些低單價多是虛坪堆出來的，公設比高，你花了錢卻買到很多用不到的公設空間。長期看，當市場全面適應新制後，這類高虛坪產品可能被貼上「不透明」或「舊制包袱重」的標籤，在二手市場上需要折價吸引買家。
第三賽道：中古大樓
指改革前已蓋好、在市場流通的電梯大樓社區。數量大、情況複雜，未來會出現天堂與地獄的兩極分化。
好的中古社區，室內格局優良、公設實用率高、管理維護完善，會因為高得房率和真實居住品質而價值堅挺，在新制新案天價襯托下，反而CP值高，吸引精明買家。
但那些 公設比畸高、設施華而不實、管理鬆散 的社區，缺點會被放大，資產價值可能明顯下滑。看中古屋時，絕對不能只看仲介網站權狀單價，必須算出 實坪單價，並考察社區公設使用率和管委會運作。這裡是撿寶和踩雷並存，非常考驗眼力。
第四賽道：老舊公寓
屋齡老、沒電梯、幾乎沒有現代公設的傳統公寓，是這次改革最大的受益者之一。它的核心優勢一直是 「每分錢都花在室內坪數上」，虛坪改革後這個優勢被放大，市場重視實際居住面積，老公寓的透明度讓它成為實坪計算下的王者。
缺點依舊存在：屋齡老、可能要花錢修繕、爬樓梯不便、都更潛力不確定。但對預算有限、希望用最少錢換最大室內空間的買家來說，這個優勢非常吸引人。
混亂也是機會，學會看實坪
總結一句，虛坪改革不會讓房價便宜，但會讓房價背後的「價值」清楚呈現。短期內，新舊制並存會讓市場眼花撩亂，但長期來看，資訊更透明對理性買賣雙方都是好事。
提醒大家：忘掉表價，緊抓總價，算清 實坪單價。只要掌握這把尺，去衡量新案、舊案、中古、老房這四類產品，你就能在變革中做出最聰明、最適合自己的選擇。
