房市資金退潮！五大銀行房貸量一年蒸發近4千億 賣厝阿明：不是沒人買，是敢買的人變少了
【M傳媒房產中心】
中央銀行公布去年本國五大銀行新承作放款概況，房市降溫訊號全面浮現。以全年觀察，五大銀行新承作購屋貸款金額僅7,694.5億元，明顯低於2024年的1兆1,632億元，一年少了3,938億元，減幅高達33.8%。換句話說，過去撐起房價的「資金引擎」，正在明顯降速。
不只買房的人變少，連企業投資也同步轉趨保守。去年五大銀行新承作資本支出貸款為8,304.4億元，較前一年減少1,430.2億元，年減14.7%，顯示企業對擴產、購地與建設態度更加謹慎。
央行經研處副處長葉盛指出，房貸量縮主因包括2024年「青安」、「新青安」墊高基期，以及2025年房市降溫、房價修正與交易量同步下滑，壓抑購屋貸款需求。
不過，市場第一線感受更直接。根據信義房屋統計，2025年六都建物買賣移轉棟數約20.5萬棟，創近八年新低。雖然12月在年底交屋潮帶動下單月回升至約2萬棟、月增25%，但多數業者直言，這只是「帳面回溫」，不是市場真的轉熱。
六都中，高雄年減31%最重，其次台南年減29%，新北年減25.7%，台中、台北皆年減22.7%；桃園相對抗跌，年減18%。
房市不是沒人，是「敢下槓桿的人」變少
賣厝阿明指出，房貸新承作暴跌三成多，其實不是單純成交量下降，而是市場正式進入「去槓桿化」。
「以前是什麼人都敢買，現在是有錢的在等、有房的在撐、沒錢的更不敢跳。」阿明說，房市過去靠低利率、寬貸款、情緒推升，如今在信用管制、銀行水位吃緊、利率維持高檔下，買方能用的槓桿變短，市場自然冷卻。
他形容，現在不是買氣消失，而是風險意識回來了。「以前問的是『會不會再漲』，現在問的是『會不會被套』。」
量先死，價才會動
賣厝阿明也提醒，市場進入「量縮決定價格」階段。
「房價要不要修，不是看新聞，是看有沒有成交。現在資金少三成，價格還想撐在高點，本來就會卡很久。」
他指出，目前修正壓力最大的，不是首購市場，而是高總價產品、投資型物件與短期轉手型產品。
「這些產品過去是靠槓桿在撐，現在槓桿縮了，就會先喘不過氣。」
相對來說，中低總價、自住型、機能成熟區段，價格雖不易再暴漲，但下修幅度相對有限。
2027以前，房市不會V轉，只會慢慢磨
對於後市，賣厝阿明直言，市場不會反轉。
「現在比較像慢性退燒，不會崩，但也不會突然活起來。」
在政策仍緊、銀行授信保守、買方心態轉趨理性的狀況下，2026年前房市將呈現三個特徵：成交量低檔盤整、價格區間整理、產品分化加劇。
「好的產品會慢慢賣，差的產品會越放越久。」阿明說，未來不是『有沒有賣』，而是『賣不賣得掉』的問題。
