央行打炒房見效？中古屋均價季減3.1% 六都只剩桃園撐盤 專家：結構在洗牌
M傳媒房產中心／綜合報導
房市真的開始反轉了嗎？根據最新內政部統計資料顯示，2025年第2季全台成屋市場每坪成交均價約35.43萬元，較前一季下跌約3.1%。數據一出，立刻引發市場關注，不少聲音解讀為「央行重手打炒房已經見效」，甚至認為全台中古屋行情已經進入修正階段。
從六都表現來看，數據確實呈現明顯分歧。高雄市跌幅最深，年減約4.2%，台中市下跌約3.3%，台北市則約下滑2.8%，台南與新北跌幅相對收斂，分別約1.3%與0.3%。唯一逆勢上揚的，是桃園市，年增約3.9%，在六都中成為唯一撐盤區域。
房產專家分析，這一波市場變化，確實與央行第七波信用管制及銀行緊縮不動產放款有關。他指出，當金融條件收緊後，成屋市場會比預售市場更快反應，因為成屋必須面對「立即交屋、立即貸款」的資金壓力，買方資金門檻一旦提高，交易量自然先降溫。
不過，他也提醒，現在看到的價格變動，不能單純解讀為全面下跌。因為成屋市場本身交易結構變化很大，當高價區交易量縮減、低總價產品成交占比提高時，整體平均單價就會被拉低，這種「結構性下修」不等於每一區房價都同步下跌。
其中最受關注的桃園市逆勢上漲，市場普遍解讀為雙北外溢效應持續發酵。由於桃園目前仍有相對低基期優勢，主流總價帶仍落在千萬上下，加上交通與產業移入支撐，使部分區域持續吸納剛性需求，在數據上呈現抗跌甚至小幅上揚的情況。
但另一方面，台中與高雄近年漲幅較快，在市場降溫後也率先出現修正，顯示過去幾年由資金推動的行情，在信用收縮環境下正進入重新定價階段。
銀行端數據也被視為觀察重點之一。近期國銀不動產貸款集中度已降至35.6%，較前一波高點37.4%回落，顯示金融體系對房市曝險正在下降。市場人士認為，這意味資金驅動的行情正在降溫，市場回到基本面定價的過程。
不過，是否已經進入「全面修正」，市場看法仍分歧。有專家認為，目前更像是交易量先縮、價格開始鬆動的初期階段，而非全面性下跌週期已經確立。
M編觀察，這一波數據比較像是「市場正在換結構」，而不是單純的漲或跌。成交變少、產品組成改變、區域表現分歧，才是現在房市最真實的樣貌。真正的關鍵，不在於單一季度跌了多少，而是接下來成交量會不會持續萎縮，以及買方信心是否持續保守。
