合約到期房子竟被扣押！過戶前夕才知產權出問題 專家：賣方違約，買方可求償
【M傳媒／綜合報導】
買房簽約、付了錢，到了過戶階段才驚覺房子因訴訟被法院扣押，無法辦理所有權移轉，這不是電視劇情節，而是真實發生的購屋糾紛。一名買方透過仲介與賣方簽約，合約期限至今年8月31日，卻在過戶時才得知房屋遭法院扣押，交易瞬間卡關。
專家指出，賣方因自身因素導致房屋無法過戶，在法律上已構成「可歸責於債務人之事由，致給付不能」，買方有權解除契約並請求損害賠償。
房子被扣押＝賣方「給付不能」，買方可解約求償
不動產買賣的核心在於「所有權移轉」。當房屋遭法院查封或假扣押時，地政事務所依法停止辦理與該不動產權利有關的新登記，賣方無法將所有權移轉給買方。最高法院歷來判決也明確指出，此種給付不能的狀態，買方無法透過訴訟強迫法院排除查封效力。
換句話說，一旦房屋被扣押，賣方就是無法過戶，買方也無法要求「強制過戶」。
律師指出，依《民法》第226條第1項規定，因可歸責於債務人之事由致給付不能者，債權人得請求賠償損害；同法第256條則明定，債權人於有此情形時得解除契約。解除契約後，賣方必須返還已收受的全部價金。
買方可以求償哪些項目？
除了拿回已付款項，買方還可進一步主張以下賠償：
第一，契約約定的違約金。 多數房屋買賣契約都會明訂賣方違約時的賠償條款。法院曾有案例，賣方因房屋遭假扣押無法履約，買方依契約約定成功請求違約金。但須留意，違約金若過高，法院仍可能依《民法》第252條酌減，實務上曾有違約金180萬元被法院減為100萬元的案例。
第二，價差損失。 如果簽約後房價上漲，買方因無法過戶而必須以更高價格另購房屋，中間的差價也可列為損害賠償的範圍。
第三，已支付的相關費用。 包括仲介服務費、代書費、規費等因交易而產生的實際支出。
賣方若「故意隱瞞」，恐涉刑事詐欺
如果賣方在簽約前就已知道房屋遭查封或即將被扣押，卻刻意隱瞞不告知，不僅構成民事違約，還可能涉及刑事詐欺罪。依《民法》第92條，因被詐欺而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。
第一步：寄存證信函「限期催告」
發現房屋遭扣押無法過戶後，買方應立即採取法律行動，第一步就是寄發存證信函。
存證信函內容應明確告知賣方：已發現房屋遭扣押無法過戶，此情況已構成違約，要求賣方於特定期限內（例如7至14日）解決扣押問題並履行過戶義務，否則將解除契約並追究違約責任。
若賣方在期限內無法解決，買方可正式解除契約並請求返還全部已付價金及損害賠償。
仲介有無責任？
依《不動產經紀業管理條例》，仲介在交易過程中負有調查及告知義務。如果仲介未盡專業調查責任，未能發現房屋產權有問題，買方也可評估是否向仲介主張賠償責任。
專家提醒：簽約前先查謄本，契約加註保障條款
律師呼籲，為避免此類糾紛，買方在簽約前應先向地政事務所申請查閱土地及建物登記謄本，確認有無查封、假扣押、抵押權等限制登記。
同時，建議在買賣契約中加註保障條款，例如明定「若發現查封或限制登記，買方得立即解除契約並請求返還價金及違約金」，並要求賣方擔保產權清楚，如有任何產權糾葛應於交屋前清理完畢，否則視為違約。
購屋金額龐大，產權調查一步都不能省。若真遇上賣方無法過戶的情況，務必第一時間寄存證信函、保全證據，並諮詢專業律師，才能確保自身權益不受損。
