央行酥腰！第二戶貸款放寬至7成 富哥：選舉到了

【M傳媒／呂崑富（富哥）專欄】

央行第三季理監事會議結果出爐，利率連凍不升息，更關鍵的是，央行宣布自9月18日起，自然人第二戶購屋貸款最高成數由6成調高至7成。這是繼今年3月從5成調到6成後，短短半年內第二度鬆綁。

從5成、6成、到7成，這條路徑清楚地描繪出一個事實：央行打炒房打了兩年，現在終於撐不住，酥腰了。 但富哥必須說，酥腰的背後，不只是經濟考量，更是選舉考量。

酥腰三大訊號

第一，利率連凍。 重貼現率維持2%、擔保放款融通利率2.375%、短期融通利率4.25%。央行不升息，等於承認當前經濟情勢不適合緊縮。GDP成長率上修至11.48%，經濟這麼好，央行更沒有理由用升息來壓縮市場。

第二，第二戶貸款成數從6成調至7成。 這是最直接的酥腰證據。過去兩年，央行把第二戶貸款成數壓到5成、6成，讓換屋族自備款暴增、進退兩難。如今調高到7成，以1,500萬的房子來說，自備款從600萬降到450萬，少了150萬，換屋族終於可以喘一口氣。

第三，購地貸款動工興建規定也將配合調整。 這等於給中小建商一條活路。過去建商不開工，貸款要回收；開工了，資金更緊張。如今央行願意調整，代表它聽到了建商的求救訊號。

為什麼酥腰？選舉到了

央行酥腰的真正原因，不是它突然變善良了，而是11月大選快到了。

富哥在房地產業打滾這麼多年，看過太多政策在選舉年轉彎的例子。打炒房打了兩年，交易量從35萬棟腰斬到26萬棟，房價只跌了不到4%。代銷倒閉、仲介轉行、建商資金鏈緊張，這些產業鏈的陣痛，在選舉年全部變成政治壓力。建商有選票、房仲有選票、換屋族有選票，央行再不鬆綁，執政黨的選票就跑光了。

央行總裁楊金龍的風格一向審慎，過去兩年打死不鬆綁，為什麼偏偏選在9月、選在選前兩個月鬆綁？因為再不打開這扇門，選舉就不用選了。

當然，央行不會明說「因為選舉」，它會說「房市交易持續降溫、投機炒作減少、民眾看漲房價預期趨緩」。但富哥要問：這些理由兩年前就存在了，為什麼現在才鬆綁？答案只有一個：選舉到了。

打炒房打到誰？投機客跑了 換屋族卡死

央行酥腰的另一個原因，是它發現打炒房打到了不該打的人。

投機客早在第一波管制就跑了，留下來的是真正有換屋需求的自住客。這些人手上有房、想換房，卻因為第二戶貸款成數被壓到5成、6成，自備款籌不出來，換屋計畫被迫延宕。央行打炒房，打的是投機客，傷的是換屋族。

以1,500萬的房子來說，第二戶貸款6成，自備款600萬；調高到7成，自備款450萬。少了150萬，這不是數字，這是一個家庭能不能換屋的關鍵。 央行兩年前把門關上，兩年後把門打開一條縫，然後說「我來協助你」。這不是協助，這是施捨。

酥腰之後，房市怎麼走？

央行酥腰，對房市當然是利多。但富哥必須說，酥腰不等於全面解禁。

央行還是緊盯三大指標：不動產貸款集中度、房價走勢、民眾對房價的預期。這次鬆綁只是「精準調整」，不是「全面鬆綁」。豪宅線的管制還在、銀行的不動產放款總量控管還在。楊金龍的風格，一向是「寧可慢，不要錯」。

但訊號已經很明確了：房市最壞的時刻已經過去。 從5成、6成、到7成，央行的鬆綁路徑告訴我們，它不會再繼續加碼打炒房了。接下來，就是看建商願不願意降價、買方願不願意進場、銀行願不願意放款。

富哥觀點：選舉一到，政策就轉彎

打炒房的目的是抑制投機，不是消滅自住需求。當投機客已經退場、房市交易降溫、不動產貸款集中度從37.61%降到34.44%，政策目標已經達成。這時候還繼續用鐵板一塊的管制，只會讓正常換屋族被犧牲。

但富哥要說句不客氣的話：央行選擇在選前兩個月鬆綁，時間點太巧了。 如果沒有選舉，央行會不會這麼快鬆綁？如果沒有選舉，換屋族還要被卡多久？

選舉一到，政策就轉彎。這不是央行第一次，也不會是最後一次。 建商笑了，換屋族鬆了一口氣，但富哥要問：那些因為打炒房而被犧牲的兩年，誰來負責？

當然，央行願意酥腰，至少比繼續鐵板一塊好。認錯需要勇氣，但問題是，央行認的是自己的錯，還是選舉的錯？

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