打炒房不能打到產業斷氧！山哥：政府要打的是炒作，不是正常供給與居住需求

群洋國際地產集團董事長 張惠山（山哥）

這幾年政府打炒房，山哥一直認為方向不是錯的。房市如果被短期投機、預售炒作、過度槓桿帶著跑，最後受傷的一定是自住買方，也會讓市場失去正常價格秩序。

但是，政策走到今天，真正需要檢討的是：我們到底是在打炒房，還是在把正常產業鏈一起打到斷氧？

很多人談房地產，只看到建商賣房，卻忘了一棟房子從土地取得、規劃設計、建照審查、工程施工，到完工交屋，背後牽動的是鋼鐵、水泥、建材、機電、設備、金融、運輸、室內裝修、代銷、仲介與各類專業服務。房地產不是只有建商賺不賺錢，而是整條內需產業鏈能不能活下去。

中華民國不動產聯盟總會指出，建築產業影響超過250萬從業人口與其家庭生計。

這些人不是炒房客，而是工程師、工班、泥作、水電、鋼筋、模板、司機、設計師、業務與基層家庭。政策如果一刀切，最後被壓到喘不過氣的，不一定是投機客，反而可能是靠這個產業吃飯的人。

近年營建業同時面臨工料雙漲、缺工、融資緊縮、土方去化困難、行政審查冗長等壓力。建築成本上升不是業者一句話就能吸收，銀行鑑價保守、授信條件收緊、保留款與回存款增加，也讓中小型開發業者資金調度更困難。長期下去，企業投資意願下降，未來住宅供給減少，最後市場只會更不健康。

打炒房最怕政策不夠精準

以第二戶信用管制來說，第二戶不一定等於投資炒作。現在家庭型態很多元，有人因為工作調動買第二戶，有人為了孩子就學，有人要照顧長輩，有人是先買後賣的換屋族。如果只用「你名下有幾戶」來判斷風險，卻不看收入能力、還款紀錄、資金來源與實際用途，就容易誤傷正常居住需求。

金融監理的核心，應該是風險管理，不是戶數管理。銀行要看的是這個人有沒有能力還款、資金來源是否正常、貸款成數是否合理，而不是簡單用第二戶、第三戶一刀切。投機客該管，但自住換屋族不該被當成炒房族一起處理。

土地融資18個月限期動工制度，也應該回到實質開發進度來看。

現在一個建案從規劃到開工，可能牽涉建照、都審、環評、危老、文資、消防、交通等程序，很多時間不是業者能完全掌控。若只用18個月作為硬標準，反而可能迫使業者集中推案、倉促動工，造成市場供給節奏失衡，也增加資金壓力。

另外，近年許多建築品質與永續政策，像隔音墊、同層排水、屋頂太陽能、綠容積等，方向都值得肯定。問題在於，當所有配備從市場選配變成全面標配，成本最後一定會反映在房價上。結構安全、防火避難、公共安全當然應該強制，但部分居住舒適性與環保設備，可以思考分級制度或性能標示，讓消費者依預算與需求選擇。

居住正義不能只靠壓抑市場。

如果政府只看到房價，卻忽略供給成本、開發時程、融資環境與產業就業，最後可能出現一個很尷尬的結果：投機客沒被完全打掉，自住族貸不到款，中小建商撐不住，未來供給反而變少。供給少了，房價會更便宜嗎？不一定，甚至可能讓市場更集中在大型建商與高總價產品手上。

真正健康的房市，應該是投機被抑制，自住能進場，換屋有管道，建商能正常開發，銀行能合理授信，政府能穩定供給，而不是讓整個產業在恐懼中停擺。

山哥建議，房市需要管理，但更需要精準治理。

政府要打的是短期炒作，不是正常供給；要防的是金融風險，不是讓產業斷氧；要守的是居住正義，不是讓買方、業者、銀行與地方建設全部陷入停滯。

房市不能回到過去亂炒的年代，但也不能走向正常需求都被打趴的極端。台灣需要的是健康房市，不是窒息房市。