房市信心反彈是假回春？專家酸：不是買氣回來，只是能喘口氣

M傳媒／綜合報導

房市信心指標終於回升，市場立刻有人喊「買氣要回來了」。但真的是房市回春嗎？還是被信用管制打到趴在地上的市場，聽到央行暫時不再加壓，才終於敢抬頭喘一口氣？

根據中央大學台灣經濟發展研究中心與台灣房屋集團合作調查，「購買房地產時機」6月指標來到90.35點，較5月上升1.84點。雖然仍落在100點以下的悲觀區間，但已是連續四個月下跌後首度回升，也讓房市業者解讀，下半年買氣有機會逐步回溫。

不過，信心止跌不等於房市復活。

過去幾年，房市經歷信用管制、銀行限貸、房貸排隊、鑑價收緊、預售換約禁令，加上交屋潮與資金壓力，市場早已從「搶房」變成「觀望」。買方不敢追，賣方不想讓，建商怕降價壞行情，房仲怕沒成交。結果就是市場卡在原地，成交量縮，價格卻不肯痛快修正。

台灣房屋集團首席副總裁周鶴鳴表示，6月央行理監事會議決議利率與政策不變，加上先前央行表態選擇性信用管制「就到這裡」，市場干擾因素淡化，才讓消費者對房市後市稍見曙光。第一季央行也已適度鬆綁第二屋貸款成數，國銀不動產放款集中度下降，民眾申辦房貸難度較過去一、兩年略有緩和。

但問題是，房市真的需要的是信心，還是需要價格回到買得起？

市場最弔詭的地方在於，房市一冷，業界就喊政策太緊、買氣太弱；房市一熱，買方又被迫追高、排隊搶貸、背上30年甚至40年房貸。政府一邊喊居住正義，一邊又怕房市太冷拖累經濟；央行一邊打房，一邊又不能讓市場硬著陸。最後受苦的，往往還是第一線自住買方。

下半年房市最關鍵的兩個變數，就是新青安2.0與利率。

如果新青安2.0繼續維持長年期、寬限期與利率補貼，並加碼婚育家庭，確實可能讓青年家庭與小換大族群重新進場。但這也引發另一個爭議：政策到底是在幫年輕人買房，還是在幫高房價找接盤？

因為如果房價沒有變得更合理，只是讓年輕人貸得更久、寬限更長、前幾年月付更輕，問題並沒有消失，只是延後爆發。等補貼退場、寬限期結束、本金開始攤還，真正的壓力才會出現。

利率也是另一顆未爆彈。央行第二季雖未升息，但若通膨壓力不退，利率仍有變動可能。對買方來說，利率不是新聞標題，而是每個月房貸多繳多少錢。尤其現在房價基期已高，只要利率小幅上升，對家庭現金流就是實質壓力。

更有趣的是，台股高檔盤整，也讓市場開始猜測資金是否會從股市回流房市。有人擔心股市賺一波後，游資又跑回不動產；也有人認為，只要股市還有機會，房市資金就會繼續被壓住。說穿了，資金從來沒有消失，只是在找下一個出口。

M編觀點，6月購屋信心反彈，不是房市大復活，而是市場被管制打到神經緊繃後，看到政策沒有再往下壓，才短暫鬆一口氣。

買方現在不是不想買，而是不想當最後一個高點接盤的人；賣方不是不想賣，而是不願承認行情已經變了；銀行不是不想放款，而是擔心風險與集中度；政府不是不想鬆綁，而是怕一鬆，熱錢又回來炒。

房市最怕的不是冷，而是假裝熱。真正健康的市場，不是靠補貼、寬限期與投資客回流撐成交，而是讓自住買方買得起、貸得過、還得起。否則今天的信心反彈，可能只是下一波壓力前的短暫喘息。