貸款縮水、利率攀升、多殺多 2027-2028 新青安最大風險?
文／賣厝阿明知識+
新青安0.03%違約率是假議題。阿明只有一句話：那是因為還沒輪到他們出事。
讓我們把時間軸拉開，你就知道為什麼現在談違約率，根本是在自欺欺人。
2023年進場：現在轉售還有肉，當然不會違約
2023年8月新青安剛上路，房市還在相對低點。這批人進場早，房價已經漲了一波。現在轉手，賺多賺少的問題，不是賠不賠的問題。
賺錢的案子，誰會違約？
2024年進場：平盤小賠，還在撐
2024年房市已經熱起來，這批人買在相對高點。現在要轉手，可能平盤、可能小賠。但賠的不多，還能撐。
他們不會現在就違約，因為還沒到絕望的地步。但只要房價繼續修正，這些人就會開始焦慮。
2025年進場：還沒交屋，根本還沒開始還款
預售屋都還沒蓋好，連寬限期都還沒開始。他們現在連「繳息」都不用，當然不會違約。
拿2025年的預售屋買方來證明「新青安不會違約」，就跟拿還沒出生的嬰兒證明「這個人不會得癌症」一樣荒謬。
問題點：2027-2028陸續交屋的買方
這才是重點。2027到2028年，大量預售屋將陸續完工交屋。這批買方面臨三大風險，三殺齊發：
風險一：貸款成數縮水
兩年前買預售屋時，建商拍胸脯保證「銀行可以貸8成」。現在要交屋了，銀行鑑價沒跟上成交價。你買1500萬，銀行只鑑1200萬，8成變960萬，中間540萬的缺口，你要自己想辦法。
風險二：利率攀升
利率持續攀升。每個月多繳好幾千，一年下來好幾萬。30年下來，利息多繳上百萬。
風險三：市場價格多殺多
2027-2028年交屋潮。同一時間大量新成屋同時釋出。賣方比買方多，就是價格戰。你想平轉？隔壁比你更急，直接降50萬。你想撐？每個月房貸、管理費、稅金，現金一直流出去。
真正的違約潮，在2028年寬限期結束後
寬限期3-5年，2023年買的人，2026年陸續開始還本金。月付翻倍。加上房價可能已經修正，想賣也賣不掉，想撐也撐不住。
如果用0.03%的違約率來證明「新青安沒問題」，就像酒駕還沒撞到人，就說自己開車技術很好一樣。
阿明總結
2023進場：賺錢，沒事
2024進場：平盤小賠，還能撐
2025進場：還沒交屋，還沒開始還
2027-2028交屋：貸款縮水＋利率攀升＋多殺多，三殺齊發
真正的風險在2027-2028年。現在拿0.03%的違約率出來說嘴，不是蠢，就是壞。
