公設用不到，要如何避免買超公設比的房子

公設用不到，要如何避免買超公設比的房子

公設比過高是許多購屋族的痛點，尤其都會區新建案公設比動輒超過30%，讓買方實際居住空間大幅縮水。以下提供實用指南，幫助您避開公設比陷阱，買到性價比高的房子：

 

一、什麼是公設比？如何計算？

 

1. 定義：

         公設比 = 公共設施面積 ÷ 總建物登記面積 × 100%。 

 

2. 常見公設類型：

    大公：全體住戶共用，如大廳、健身房、游泳池。 

    小公：部分住戶共用，如梯廳、逃生梯。 

 

二、公設比過高的常見原因

1. 豪華公設氾濫：

建商為提高售價，規劃過多使用率低的設施（如KTV、宴會廳）。 

2. 虛坪灌水：

將車道、機電空間等計入公設，變相增加公設比。

 

3. 法規限制：

高層建築需設置更多逃生梯與消防設施，推升公設比。 

 

三、如何避免買到公設比過高的房子？

1. 看懂權狀與平面圖

權狀：確認「主建物」、「附屬建物」（如陽台）與「公設」面積比例。 

平面圖：檢查公設項目是否實用，避免過多裝飾性空間（如挑高大廳）。 

2. 計算實際使用坪數*

公式：主建物面積 + 附屬建物面積 = 實際使用坪數。 

範例：若權狀登記50坪，公設比35%，則實際使用坪數為32.5坪。 

3. 選擇低公設比建案 

公寓：公設比通常10-15%，但缺乏電梯與管理。 

華廈：公設比約20-25%，適合預算有限的首購族。 

新成屋：選擇公設比低於30%的建案，並確認公設實用性。 

4. 避開虛坪陷阱

車位面積：確認車位是否計入公設，並選擇「獨立權狀」車位。 

機電空間：避免購買將機房、水箱計入公設的建案。 

5. 實地考察公設使用率

觀察：參觀建案時，留意公設是否維護良好、使用率高。 

詢問：向住戶了解公設使用頻率與管理費分攤方式。 

 

四、公設比與房價的關係

1. 高公設比 ≠ 高房價：

   部分建案以豪華公設拉高單價，但實際使用坪數低，性價比差。 

2. 低公設比 ≠ 划算： 

   若公設過於簡陋（如缺乏逃生梯），可能影響居住安全與房價。 

 

五、法規保障：內政部推動「實坪制」

為解決虛坪問題，內政部研擬推動「實坪制」，重點包括： 

1. 明確區分主建物與公設面積。

2. 限制車位、機電空間計入公設。 

3. 要求建商揭露公設項目與使用說明。

 

專家建議：理性評估需求

購屋族應根據生活習慣選擇公設，例如有小孩的家庭可選擇有遊戲區的社區，單身族則避免負擔過多管理費。」

簽約前務必確認權狀內容，並要求建商提供公設項目明細，避免日後糾紛。