預售屋賣子女可免稅？國稅局提醒：這四類文件必須準備

M傳媒房產中心／M編

父母將預售屋轉讓給子女，看似只是家庭內部安排，但國稅局提醒，二親等內親屬間的財產移轉，稅務上會受到更嚴格檢視。即使雙方簽有買賣契約、帳面上也有匯款紀錄，若子女無法證明價款確實來自自身財產，仍可能被認定為贈與，遭課徵贈與稅。

財政部台北國稅局指出，預售屋在尚未完工交屋前，買方持有的不是房屋所有權，而是向建商請求交付房屋的契約權利。因此，父母在交屋前將預售屋轉讓給子女，本質上是移轉預售屋權利，而非直接移轉已完成登記的房屋。

由於父母與子女屬二親等內親屬，依《遺產及贈與稅法》規定，這類財產移轉原則上會先被視為贈與，除非當事人能提出足夠證據，證明雙方確實是買賣，而且價款已由子女實際支付。

只有匯款紀錄，還不一定算真買賣

國稅局查核時，不只看子女是否有把錢匯給父母，也會追查這筆錢從哪裡來。

例如父親先把500萬元轉給女兒，女兒再匯回父親，雖然帳面上看起來有付款，實質上仍可能被認定為父親先贈與資金，再由女兒形式上完成付款。

同樣地，若子女支付價款的資金，是由父母借款、父母提供擔保取得，或短期內由父母帳戶流入，國稅局也可能認為交易缺乏真正對價。

因此，子女最好能提出薪資所得、過往存款、投資贖回、銀行貸款或其他合法資金來源證明，並保留完整匯款紀錄。

親屬換約雖屬例外，仍要完成正式程序

自2023年7月1日起，預售屋原則上不得任意換約轉售，但配偶、直系血親及二親等旁系血親，屬於法定例外。

也就是說，父母將預售屋轉讓給子女，原則上仍可辦理換約，但不能只私下簽一張契約就算完成。

雙方仍須依原預售屋買賣契約及建商程序，完成換約、契約承受、價款移轉及相關文件變更。若沒有完成建商換約，子女並不會因此直接取得向建商請求交屋的權利。

此外，因屬二親等內親屬交易，仍應向國稅局辦理贈與稅申報，由國稅局審查是否屬真實買賣。

原價轉讓，也不代表一定沒有稅務問題

假設王先生購買總價3,000萬元預售屋，已支付500萬元工程款，之後由女兒支付500萬元給父親，並承接後續2,500萬元價款。

若女兒能提出付款紀錄及自有資金來源，且交易價格與當時權利價值相當，經國稅局審認屬實際買賣，原則上可排除贈與稅。

但若該預售屋當時市場行情已上漲，例如原總價3,000萬元，轉讓時權利價值已增加，父親卻只收回已繳工程款，未計入增值利益，國稅局仍可能檢視是否存在低價移轉或其他贈與情形。

另外，父母若因轉讓預售屋取得價差，出售人還可能涉及房地合一稅。預售屋交易自2021年7月起已納入房地合一稅範圍，不能只處理贈與稅，卻忽略轉讓所得。

交易前應先準備四類文件

國稅局提醒，父母若規劃將預售屋轉讓給子女，至少應保存四類資料：

一是原始預售屋買賣契約及建商換約文件；二是父母已繳工程款紀錄；三是子女支付價款的銀行匯款證明；四是子女薪資、存款、投資或貸款等資金來源資料。

若交易價格與市場行情有落差，也應保留估價、同案成交資料或其他可以說明價格合理性的文件。

M觀點：

親屬間交易的查核標準通常比一般交易更嚴格，因為國稅局要排除假買賣、真贈與的可能。

真正安全的做法，不是只留一張匯款單，而是把交易價格、付款流程、資金來源、建商換約及所得稅申報全部做完整。