我只是想買個房子安定下來，沒想到仲介一句話，讓我整個心都冷了
【M傳媒房產中心】
「我只是想買個房子安定下來，沒想到仲介一句話，讓我整個心都冷了。」
這位45歲投資老手，手握300萬頭期款、1000萬股票資產，每月還有3-4萬債券配息，鎖定一間48年老公寓，總價1500萬。
仲介卻一句話打醒他：「銀行不一定會貸。」
他真的買不起嗎？其實不是買不起，而是方法錯了。
一、銀行在意的不是你有多有錢，而是多安全
這是典型的「資產型買家」撞上「薪資審貸邏輯」。
致命傷一：48年老屋，銀行風險評分直接扣分
銀行放貸不是看房子值多少，而是萬一你違約，房子好不好賣。
多數銀行屋齡偏好20–30年內物件，48年老屋屬高風險資產。
就算願意承作，貸款成數往往壓到50%甚至更低。
1500萬房子，若只貸50%，他要準備750萬現金。
原本300萬頭期款，根本不夠。
致命傷二：無薪資＋股票質借，是核貸地雷
銀行最愛的是穩定薪轉收入。
股票獲利與債券配息，在銀行眼裡屬「波動型收入」。
如果再用股票質借湊頭期款，負債比瞬間上升。
銀行計算的是「你每月要還多少」，不是「你帳面有多少」。
質借500萬，每月利息支出直接吃掉房貸額度。
這種操作，在審貸邏輯裡幾乎是自殺式加分。
二、專家解方：賣一半股票，貸700萬，才是聰明打法
與其死守股票不放，不如換個角度思考。
假設他賣掉500萬股票，加上原有300萬自備款，手上現金800萬。
這時只需貸款700萬，就能買下1500萬房子。
這個策略有三個關鍵優勢：
1低成數＝銀行安心
貸700萬，成數不到47%。
這叫「高自備、低風險」，銀行審核態度會完全不同。
就算是48年老屋，只要鑑價合理，核貸成功率大增。
2月付壓力可控
700萬、30年期、利率2.5%，月付約2.8萬。
他的債券配息3–4萬就能完全覆蓋。
現金流安全，不必動用其他資產。
3避開質借地雷
不增加負債、不提高負債比，審貸乾淨俐落。
銀行看到的是穩健買家，而不是財務壓力戶。
三、如果想更穩，可以這樣調整
若覺得1500萬仍有壓力，可以：
把總價壓在1200–1300萬
貸款400–500萬
月付金壓到2萬以下
這種結構，銀行應該會願意承做。
四、給資產型購屋者的三句話
第一，銀行看的是穩定，不是資產規模。
你有1000萬股票，不代表銀行認定你有還款能力。
第二，股票質借是下下策。
增加負債比，只會讓貸款更難。
第三，高自備、低成數，永遠是王道。
成數越低，你從「風險戶」直接變成「優質戶」。
這位45歲投資老手，其實不是買不起。
他只是用投資人的思維，去挑戰銀行的風控邏輯。
買房不是賭氣，是財務配置。
賣一半股票、貸700萬，站穩現金流，才是真正聰明的打法。
有時候，退一步，不是認輸，而是更穩地前進。
