張惠山；別問房市何時回春！先問限貸令何時鬆綁！
文／群洋國際地產總經理 張惠山（山哥）
最近常有人問山哥：「2026年房市會不會好轉？」、「現在是不是進場的時機？」
我的答案很簡單：不要問房市會不會好，先問政策會不會鬆。
2025年國內經濟成長率超過7%，台股站穩三萬點，但房市卻冷到像冰河時期。
這種「股房不同調」的怪象，讓很多人摸不著頭緒：經濟這麼好，為什麼房子賣不掉？
一句話點破：這波房市不佳與國內經濟無關，就是第七波信用管制影響。
一、限貸令才是元凶，經濟好也沒用
2024年9月政府啟動第七波信用管制後，全國暨六都、新竹縣市成屋市場直接「盤跌」。
對照2025年國內經濟逾7%的好表現，顯然這波房市緩修正與經濟基本面完全脫鉤。
不是民眾沒錢，是銀行不借錢。
2025年全年交易量約26.1萬棟，較2024年減少25.5%，創下有統計以來最大跌幅。
只要限貸令政策未解除，房市交易量就難放大。接下來房市能否擺脫低量格局，第七波信用管制是否鬆綁，將是重中之重。
二、五大房仲罕見同調：就看政策臉色
山哥觀察到一個罕見現象：永慶、信義、住商、台灣、中信等五大房仲，對2026年房市的看法高度一致「限貸令鬆綁」是今年房市能否重回常軌的關鍵。
信義房屋曾敬德點出三大關鍵變數：政策、利率與資金。
尤其是第七波信用管制已上路逾一年，卻是影響房市低量最關鍵的因素。
雖然市場逐步習慣房貸緊縮的環境，但後續仍需觀察政策在特定族群或換屋需求上，有無檢討與調整空間。
三、數字會說話：交易量卡死、餘屋卻在堆
永慶集團推估，2026年全年交易量約25.7萬至26.4萬棟，年減3%至微增2%，價跌3%至5%。
未來三年，全台估約有32萬至36萬戶新屋完工潮，加上建商餘屋量約8至10萬戶，市場供給明顯增加。
供給在堆，需求被政策掐住，結果就是：
供給量小、剛需強的區域，房價跌幅約3%至5%
市場供給量大的區域，房價跌幅可能達5%至7%
區域分化只會越來越明顯。
四、央行態度：目前看不到鬆綁跡象
根據最新央行理監事會議決定，第七波選擇性信用管制持續維持。
工商時報報導也指出，央行信用管制短期內並無鬆手契機，房貸排隊潮恐持續。
除非央行貨幣政策鬆綁，讓資金大幅度回到房市，否則房市很難真正復甦。
看南二都就知道狀況有多慘：
高雄市不動產開發公會理事長柯俊吉直言：
2026年上半年高雄房市受信用管制偏緊影響，買方將持續觀望、保守，整體市況預期呈現「量縮、價穩」
台南市代銷公會理事長佘光宗更悲觀：未來如果政策不變，台南房市很難有起色
山哥結論：政策掐住的不只是成交量，是整個市場的信心
山哥從業這麼多年，第一次看到這種怪現象：經濟成長7%、股市創新高，房市卻冷到結冰。
為什麼？因為傳統上的房市利多，在信用管制面前全部失效。
銀行不敢放款、買方貸不到錢、換屋族被卡死，交易量自然凍結。
更諷刺的是，建商餘屋在堆、新屋完工潮在即，供給端壓力越來越大，需求端卻被政策掐住脖子。
這種「想賣賣不掉、想買買不起」的僵局，只會讓市場信心持續流失。
山哥最後提醒一句：只要限貸令不鬆綁，房市交易量就永遠卡死。
2026年已經過了兩個月，你看到政策鬆綁的跡象了嗎？
如果沒有，那這一年，大概就是繼續「量縮盤整」的節奏。
想買房的，可以慢慢挑、慢慢看；想賣房的，要有「降價才能成交」的心理準備。
