六都6月交易量回升11.3％！張惠山：守備反擊訊號浮現　下半年迎自住議價窗口

【群洋國際地產集團／新聞稿】

2026年上半年房市交出「量縮、價撐」成績單。六都6月建物買賣移轉達1萬8,306棟，月增11.3％、年增1.2％，其中新北市單月4,724棟，創近13個月新高。群洋國際地產集團董事長張惠山（山哥）表示，5、6月移轉量連續回升，代表市場最悲觀階段可能逐漸過去，也符合他長期提出的「守備反擊理論」。

不過，單月回升不等於房市已全面反轉。2026年上半年六都買賣移轉僅約9.74萬棟，不但跌破10萬棟，更是1999年有紀錄以來同期第二低。6月交易增加，也有相當部分來自新北三重、新莊及桃園龜山、蘆竹等區的新屋交屋潮，不能全部解讀為中古屋買氣大幅復甦。

張惠山認為，目前較精確的說法不是「房市已經大多頭」，而是市場正從急凍期進入築底觀察期。「守備不是不買，而是先保留現金、控制槓桿；反擊也不是追價，而是在市場量縮、屋主願意談的時候，挑到真正符合需求的物件。」

央行資料也顯示，房市交易已明顯降溫，民眾看漲房價預期趨緩，房價漲勢減慢，但價格修正幅度仍有限，購屋負擔依舊沉重。央行在2026年3月僅將自然人全國第2戶購屋貸款成數上限由5成調高至6成，6月則維持其餘選擇性信用管制，並未全面鬆綁房市。

市場供給也不能只看「推案縮水」。北台灣6月預售推案量降至2019年初以來單月新低，顯示建商推案轉趨保守；但待售建案數已逼近1,600案。另一項市場統計則顯示，全台預售建案待售餘屋約13.7萬戶，七都占約11.5萬戶，代表未來新增供給雖可能放緩，既有庫存與區域去化壓力仍不能忽視。

張惠山表示，這也正是「守備反擊」要強調的重點：房市不會所有區域一起漲，未來更可能是個案分化。他提出的「金牛區、蛋白區、懷孕區」概念，不應只用行政區名稱判斷，而要回到就業人口、交通建設、生活機能、供給量及合理價格。

所謂金牛區，是供給稀缺、交易穩定且具成熟生活機能的區域；蛋白區要觀察通勤條件與人口移入是否真的發生；懷孕區則是仍在建設、產業與人口成長階段，未來有發展空間，但同時要承擔工程延遲、供給過量及價格提前反映的風險。

至於外界期待降息與新青安2.0帶動買氣，美國聯準會6月仍將聯邦基金利率維持在3.5％至3.75％，後續利率方向尚有不確定性；截至2026年7月13日，新青安續辦條件也尚未由財政部正式公布，因此不能把降息、政策加碼或房貸放寬視為已確定發生的利多。

張惠山認為，2026年下半年對自住客而言，確實可能出現比前兩年更好的議價窗口，但「黃金買點」並不是看到價格就搶進，而是收入穩定、自備款充足、房貸月付可控，又遇到屋主願意合理讓價。

「投資房地產，心態要像耕田，不能像打獵。」張惠山提醒，下半年房市即使逐漸回穩，也較可能呈現量能低檔修復、價格區域分化，而不是所有產品價量齊揚。守住財務紀律、選對區域與價格，才是守備反擊真正的核心。