房子再貴也救不了你？退休族貸款三大痛點解析
【M傳媒／台北報導】
退休族常常感嘆：「我辛苦一輩子，在台北買了一間房子，現在價值好幾千萬，想跟銀行借點錢周轉，銀行卻說我資格不夠！」對此，中華民國不動產金融知識發展協會理事長呂崑富指出，這並非銀行刁難，而是金融風險邏輯使然——房子值錢，不代表你有「可動用的資金」。
一、銀行最在意的不是資產，而是「還款能力」
呂崑富解釋，銀行不是當鋪，房子抵押只是擔保品，核心考量是：「借款人每個月有沒有穩定的錢還貸款？」
退休族貸款審核主要看三件事：
穩定現金流
月退休金、年金、定存利息等固定收入，是銀行評估貸款能力的唯一依據。舉例：月退休金5萬元，就是銀行眼中全部「還款實力」。
年齡與貸款年限
銀行內規「貸款年限＋借款人年齡」通常不超過75~80歲。高齡申貸者可貸年限短，月付金額可能超過收入能力。
抵押品價值
房子再貴，也只是最後的底牌。銀行希望借款人每月還款正常，根本不用動到房產。
舉例來說，一棟市值1200萬元的房子，貸款500萬，70歲借款人最多貸7年、利率2.2%，每月本金利息約6萬5千元，但月退休金只有5萬，銀行自然婉拒。
呂崑富說明：「這就是為什麼退休後有房沒現金流，房子反而成為金融上的『磚頭』。」
二、幾種可行的解決方案
逆向抵押貸款（以房養老）
將房子抵押給銀行，每月領生活金，期間仍可居住，直到終老後銀行才處分房屋結算。解決「有資產、無現金」問題，但未來房產可能不會完整留給子女。
賣大換小、換遠換現
出售市中心大宅，換購生活機能佳、總價較低的住宅，價差可轉為退休生活資金，既改善現金流，也降低生活管理壓力。
出租創造現金流
將閒置房間或整層出租，每月穩定租金收入可改善「現金流體質」，也能作為向銀行申貸的財力證明。
退休前規劃
在工作收入穩定階段（60歲前），償清房貸或申請循環型房貸額度備用。退休後申貸難度大幅上升，收入型態變化會讓貸款門檻飆升。
結語：房子是資產，現金流才是「氧氣」
呂崑富提醒退休族，財務健康關鍵在於「資產流動性」，不是總額大小。價值千萬卻無法產生收益、難以變現的房子，在生活中就像一塊沉重「金磚」。
保命的流動資金 > 安身的自住房屋 > 傳家的土地資產。重新檢視資產配置，才能讓房子從「沉重磚頭」變成支撐安穩晚年的真正「靠山」。
