賣厝阿明 知識+：你的房子賣不掉，是市場的錯，還是方法用錯？
【M傳媒房產中心】
最近不只一次聽到屋主朋友的焦慮心聲：
「阿明，我的房子掛了大半年，連個像樣的出價都沒有，是房仲不夠力？還是現在大家真的都跑去玩股票了？」
這種賣房的無力感，我非常理解。
但今天阿明要先給你一句很實在的話
房子賣不掉，通常不是單一原因，而是「冰市場」碰上「熱期待」。
如果只怪市場，會錯過修正機會；如果只怪房仲，也容易判斷失準。
真正該檢視的，是「市場大勢＋屋主心態＋銷售策略」三個層面。
一、大勢不可逆：市場正在「冷靜等待期」
先講最現實的。現在不是你的房子特別難賣，而是整個房市都在踩煞車。
這一兩年資金明顯往股市與其他投資移動，房市交易量持續量縮。市場專家顏炳立甚至形容現在是「量碎、價修正、買方觀望」。
六都移轉棟數已連續走低，中古屋平均銷售天數，也從過去40多天，拉長到60～70天以上。
價格也不再是追價市場，而是進入緩修正階段。不是崩盤，而是買方開始殺價、比條件、比耐心。
換句話說：
現在不是「賣方市場」，而是買方主導權回來了。
在這種環境下，任何物件都不可能像過去一樣「放著就有人搶」。
二、賣不動的真相：是房子有硬傷，還是屋主有心魔？
市場冷，只是背景；真正讓房子卡關的，往往是價格與現實脫節。
最常見的第一個問題，就是「定價錯位」。
很多屋主會說：「隔壁成交1500，我至少要1600。」
但實際上，樓層、面向、屋況、裝潢、噪音、採光，每一樣都影響價格。
買方現在都會查實價登錄，你開在行情之外，看屋人潮自然直接消失。
再來是物件本身的「條件傷」。
像是暗廳暗房、動線怪、過度改裝格局、壁癌漏水、屋內雜亂，都會在第一眼就勸退買方。
很多屋主捨不得花小錢整理，但事實是，花幾萬做粉刷、清潔、燈光調整，常常能換來數十萬的價值差距。
還有一種更致命的，是「不急心態」。
不少屋主會說：「不急，慢慢等。」但在買方市場，時間反而是你的敵人。
賣越久，市場標籤越重，最後反而要讓更多價。
三、房仲不是帶看員，而是作戰參謀
接著講房仲。你需要的不是只會帶人來看房的仲介，而是能幫你打仗的顧問。
專業房仲有三個特徵：
第一，敢說實話。會直接告訴你缺點，而不是只迎合你。
第二，有制度與保障。包含產權調查、不動產說明書、漏水保固、交易安全流程。
第三，懂在地行情。不是只貼網路，而是知道誰在買、誰會看、誰會出價。
如果你的房仲只跟你說「再降價就好了」，那只是完成一半工作。
真正的策略，還包含：
怎麼包裝呈現？
怎麼設定心理價？
怎麼放大物件不可替代性？
怎麼鎖定對的買方族群？
賣房不是等人來，是設計人會想來。
四、阿明給屋主的三個實戰動作
如果你的房子已經卡了一段時間，阿明建議你現在做三件事：
第一，重新定錨價格。
忘掉當初買價，也忘掉隔壁最漂亮的成交。
請房仲拿最近三個月內、條件最接近的實價，重新對齊市場。
第二，替房子做一次體檢。
把自己當買方看一次：有沒有漏水？太暗？太亂？太老？
小整理，往往比死撐價格有效。
第三，跟房仲開策略會。
直接問他：除了降價，你幫我設計了什麼銷售方案？
如果回答模糊，代表策略還沒成形。
朋友們，在市場熱的時候，房子自己會說話；在市場冷的時候，你要替房子說好故事。
這個故事不是話術，而是合理價格＋清楚定位＋正確呈現。
房子可以是資產，也可能變成壓力，差別只在：你是用市場的方式賣，還是用情緒在賣。
