房貸利率一直升，你扛得住嗎？4種金額×4種利率 月付金試算給你看
【賣厝阿明知識+】
最近阿明收到不少朋友私訊問：「利率一直升，房貸會不會繳不出來？」「寬限期到底能不能用？」「升一碼到底多多少？」
今天阿明就幫大家把數字算清楚。用4種貸款金額（600萬／800萬／1000萬／1200萬）搭配4種利率（2.3%／2.6%／2.9%／3.2%），分別試算正常本利攤還跟3年寬限期的每月負擔，讓你一眼看懂「利率上升到底多可怕」！
以下試算假設：貸款年期 30年（360期），寬限期 3年（36期），利率以固定利率計算。
一、正常本利攤還（無寬限期）
沒有寬限期，就是從第一個開始就「本金＋利息」一起還。每月金額固定，前期利息佔比高、本金還得少，但隨著時間推移，利息會慢慢變少。
| 貸款金額 | 利率 2.3% | 利率 2.6% | 利率 2.9% | 利率 3.2% |
|---|---|---|---|---|
| 600萬 | 23,043 元 | 24,047 元 | 25,086 元 | 26,160 元 |
| 800萬 | 30,724 元 | 32,063 元 | 33,448 元 | 34,880 元 |
| 1000萬 | 38,405 元 | 40,079 元 | 41,810 元 | 43,600 元 |
| 1200萬 | 46,086 元 | 48,095 元 | 50,172 元 | 52,320 元 |
阿明幫你畫重點：
以貸款1000萬、30年期為例，利率從2.3%漲到3.2%：
-
月付金從 38,405元 → 43,600元
-
每月多付 5,195元（一年就是6.2萬，30年多付187萬利息！）
阿明說：別小看這0.9%的差距，30年下來多繳將近200萬，等於一台進口車的錢就這樣送給銀行了。
二、3年寬限期（只付利息、不還本金）
寬限期是什麼？就是前3年「只還利息、不用還本金」，看起來月付金很輕鬆，但本金一毛都沒還，而且第4年起月付金會大幅跳升。
寬限期3年 每月只繳利息：
| 貸款金額 | 利率 2.3% | 利率 2.6% | 利率 2.9% | 利率 3.2% |
|---|---|---|---|---|
| 600萬 | 11,500 元 | 13,000 元 | 14,500 元 | 16,000 元 |
| 800萬 | 15,333 元 | 17,333 元 | 19,333 元 | 21,333 元 |
| 1000萬 | 19,167 元 | 21,667 元 | 24,167 元 | 26,667 元 |
| 1200萬 | 23,000 元 | 26,000 元 | 29,000 元 | 32,000 元 |
看起來很輕鬆對吧？但3年寬限期內，你完全沒有還到本金，等於這36個月的月付金全部是「付給銀行的利息」。
寬限期3年總利息（以1000萬為例）：
| 利率 2.3% | 利率 2.6% | 利率 2.9% | 利率 3.2% |
|---|---|---|---|
| 69.0萬 | 78.0萬 | 87.0萬 | 96.0萬 |
第4年起恢復本利攤還（剩餘27年，月付金跳升）：
| 貸款金額 | 利率 2.3% | 利率 2.6% | 利率 2.9% | 利率 3.2% |
|---|---|---|---|---|
| 600萬 | 25,826 元 | 27,029 元 | 28,265 元 | 29,538 元 |
| 800萬 | 34,435 元 | 36,039 元 | 37,687 元 | 39,384 元 |
| 1000萬 | 43,044 元 | 45,049 元 | 47,109 元 | 49,230 元 |
| 1200萬 | 51,653 元 | 54,059 元 | 56,531 元 | 59,076 元 |
三、寬限期 vs 正常攤還，差距有多大？
阿明直接用貸款1000萬幫你對照，一目瞭然：
| 項目 | 利率 2.3% | 利率 2.6% | 利率 2.9% | 利率 3.2% |
|---|---|---|---|---|
| 正常月付金 | 38,405 元 | 40,079 元 | 41,810 元 | 43,600 元 |
| 寬限期前3年月付金 | 19,167 元 | 21,667 元 | 24,167 元 | 26,667 元 |
| 寬限期前3年每月少付 | 19,238 元 | 18,412 元 | 17,643 元 | 16,933 元 |
| 第4年起月付金（27年期） | 43,044 元 | 45,049 元 | 47,109 元 | 49,230 元 |
| 第4年起比正常多付 | +4,639 元 | +4,970 元 | +5,299 元 | +5,630 元 |
阿明說清楚：
寬限期前3年每月看起來很輕鬆（以2.6%、1000萬為例，每月只要付21,667元），但第4年起月付金直接跳到45,049元，比正常本利攤還的40,079元還多付4,970元。
更可怕的是：
-
正常攤還：30年總利息約 442.8萬
-
寬限期方案：3年寬限＋27年攤還，總利息約 512.9萬
用寬限期，總利息多付了70萬！ 這就是「前3年輕鬆」的代價。
四、利率升1碼（0.25%），每月多付多少？
央行升息一次就是半碼或一碼，阿明幫你算出利率升1碼（0.25%），你的月付金會增加多少：
| 貸款金額 | 2.3%→2.55% | 2.6%→2.85% | 2.9%→3.15% | 3.2%→3.45% |
|---|---|---|---|---|
| 600萬 | +728 元 | +751 元 | +774 元 | +798 元 |
| 800萬 | +970 元 | +1,001 元 | +1,032 元 | +1,064 元 |
| 1000萬 | +1,213 元 | +1,252 元 | +1,290 元 | +1,330 元 |
| 1200萬 | +1,455 元 | +1,502 元 | +1,548 元 | +1,596 元 |
阿明說：如果央行連續升息3碼（0.75%），1000萬房貸的月付金就會多將近4,000元。這不是危言聳聽，是真的發生過的事。
賣厝阿明總結
1. 正常繳款才是王道
1000萬房貸利率從2.3%漲到3.2%，每月多付5,195元，30年總利息相差187萬。買房前記得先用利率+1%做壓力測試。
2. 寬限期是止痛藥，不是解藥
-
前3年每月少付約1.7～1.9萬（以1000萬為例）
-
第4年起每月多付約4,600～5,600元
-
總利息多付70萬以上（以1000萬、2.6%為例）
-
如果你的收入在第4年沒有明顯成長，絕對不要輕易選寬限期
3. 升息不可怕，可怕的是沒準備
阿明建議：買房前用「利率+1%」來試算月付金，如果這樣算出來的數字會壓垮你，那代表你負擔的風險太高了。
阿明老實說：
寬限期不是不能用，而是要看時機。如果你這3年內有明確的加薪計畫、或者有一筆資金即將入帳，那寬限期可以是「過渡工具」；但如果只是為了「讓月付金看起來比較低」，阿明勸你想清楚再決定——因為3年後，那筆帳還是要還的，而且會多還更多利息。
買房是人生大事，別讓一時的輕鬆，變成未來的負擔。
想了解更多房市、房貸知識，歡迎追蹤賣厝阿明！有問題也可以留言問阿明，阿明幫你算給你看！
