老屋檢查5要點｜結構、管線、漏水一次搞懂

【賣厝阿明知識+】

買中古屋最怕的就是「買到內傷屋」。很多問題在簽約當下看不出來，入住後才一一浮現。阿明知道很多朋友在考慮中古屋，但老屋檢查跟新成屋完全不一樣，新成屋看的是「施工品質」，中古屋做的則是「法醫式檢測」，目的是找出老化、耗損與隱藏的結構風險。

這篇懶人包幫你整理老屋檢查5大要點，從結構、管線、漏水到消防、管委會，一次搞懂。

結構是房子的骨架，骨架有問題，裝潢再漂亮都沒有用。

檢查重點：

牆壁裂縫：留意牆面、樑柱的裂縫形態與寬度。若出現「斜裂紋」或「階梯狀裂縫」，屬於高風險；牆面與樑柱交界的破裂處，建議結構補強或灌漿處理。
地板傾斜：觀察房屋有無不均勻沉陷。簡單測試方式：帶一顆彈珠或球狀物體放在地上，看它是否會自行滾動。若傾斜超過2度，即為結構安全的嚴重警訊。
樑柱狀況：檢查1樓柱子是否有嚴重裂縫、混凝土被壓碎剝落、鋼筋外露等狀況。建議採取「由外而內、由下而上、樑柱牆樓板」的原則進行檢查。
地基與牆體：留意建築物外觀是否傾斜或沉陷。中古屋如果是83年（1994年）以前建造的，還要注意結構混凝土是否有氯離子超標（海砂屋）或輻射鋼筋的疑慮。
鐵件與鋼筋：檢查是否有鐵件或鋼筋外露，這可能影響建築耐久度。

阿明小提醒：結構問題屬於「重大瑕疵」，若賣方未揭露，買方可據此主張權利。

屋齡20年以上的老屋，水電管線老化是最大的隱藏風險。

電路檢查重點：

電線線徑：早期老屋常使用1.2mm或1.6mm的線徑，但現行法規要求至少2.0mm。建議將老舊線路全面更換為2.5mm²銅線（一般插座），大功率電器（冷氣、廚房）使用4mm²銅線。
配電箱：若配電箱超過20年未更換，建議一併更新。趁著抽換線路時，可同步更新配電盤箱體、電源總開關、分路開關、壁面插座、燈具開關等設備。
跳電與閃爍：無熔絲開關頻繁跳電、燈光閃爍，都是電線老化的警訊，建議全室電線抽換。
早期副牌電線：早期有不肖建商使用副牌電線，銅線線徑不足，都是電源線走火的危險因子。
現場實測：看屋時可帶小燈泡測試插座是否有過電。

水管檢查重點：

阿明小提醒：以25坪3房2廳為例，僅電線抽換重拉（不打牆、不新增迴路），連工帶料約6萬元起，工時約1~2天。房屋翻新的總費用約在單坪8萬到10萬元以上，建議50%的費用投入基礎工程（電路、水管、地磚）。

漏水是中古屋最常見的問題。很多屋主會重新粉刷遮蓋壁癌，但一場大雨就全部現形。

檢查時機與技巧：

選對時間看屋：最好選擇連續雨天後去看屋，這時候即使是重新粉刷過的「化妝屋」，也很難完全掩蓋漏水痕跡。下雨天是「照妖鏡」，滲漏痕跡最無所遁形。
檢查窗框四周：窗框是漏水的熱區。特別是中古屋有陽台外推和增建部分的接縫處，更容易發生漏水。
檢查天花板與牆面：用手電筒斜照天花板，看有無水痕或修補痕跡。檢查牆面是否有粉狀剝落（壁癌）、油漆起泡、發霉或發黃。
敲牆聽聲音：用硬幣或手指輕敲牆壁，如果聽到「空咚聲」，代表內部可能已腐蝕。
留意裝潢遮蓋：很多投資客會用裝潢遮蓋漏水痕跡。若屋內全新裝潢但價格異常便宜，要格外小心。留意天花板角落、窗框邊緣是否出現補土痕跡。
檢查外牆：位於迎風面的牆面，遇到較大雨勢時容易出現外牆滲水。

阿明小提醒：漏水壁癌若藏在裝潢或天花板內，因屬買方無法肉眼辨識的隱藏性瑕疵，即使「現況交屋」，買方仍可向賣方求償。

消防安全是很多人忽略的一環，但老屋的火災風險遠高於新大樓。

檢查重點：

房子硬體再好，如果社區管理一團亂，居住品質也好不到哪裡去。

檢查重點：