公寓價格急轉直下？在地屋主親曝：從每坪50萬跌到22萬，只花一年
【M傳媒房產中心／專題報導】
「公寓之前跟著大樓一起狂漲，當時就覺得整個市場很沒道理。」這不是投資客的回測報告，而是一位新北市在地換屋族，親身走過一輪市場後的真實感受。
該名屋主分享，自己原本持有新北市某生活圈內的老公寓，在房市高點時順利以每坪約50萬元成交，隨即轉買同區域的大樓產品。當時不少人認為「賣太早」、「公寓還會再漲」，但一年後回頭看，卻讓他直呼「真的嚇到」。
根據他的長期觀察，同一生活圈內的公寓行情，在短短一年內出現明顯鬆動，多數成交與開價已下修到每坪37至38萬元，甚至還有物件掛38萬元整整一年仍乏人問津。更讓人震驚的是，同棟、同樓層的臨戶，近期竟只以每坪22萬元成交，幾乎腰斬。
「當然，那戶屋況真的很差，但價格落差還是大到讓人很有感。」他坦言，過去公寓能夠一路跟漲，很大一部分是「搭順風車」，並非產品本身條件真的變好。
相較之下，他轉手買進的大樓產品，過去一年雖然交易量不大，但價格仍是緩步上修，每次成交大約就是「一萬、兩萬慢慢往上加」，沒有暴漲，卻也看不到明顯回跌跡象。
房市觀察人士指出，這樣的走勢其實並非個案。過去幾年，在資金氾濫、利率低檔的環境下，「只要是房子就會漲」，公寓、公設低、總價低，一度成為補漲標的。但隨著市場回歸理性、貸款條件收緊、人口結構老化，「沒有電梯、沒有管理、屋齡偏高」的公寓，開始率先承壓。
特別是在新北市這類供給量大的區域，當換屋族、首購族愈來愈重視「電梯、車位、管理」，公寓的競爭力自然被放大檢視。一旦買盤縮手，價格修正就會來得又快又直接。
不過，該名屋主也強調，這些都是自己生活圈內的實際觀察，並不代表整個台灣、甚至整個雙北的全面狀況。「但至少可以確定一件事，公寓已經不像前幾年那樣，閉著眼睛就會漲。」
市場人士提醒，未來房市很可能持續走向「產品分化」。大樓、捷運宅、管理完善的社區，價格相對有撐；而老公寓若缺乏都更題材、地段又非一線，價格波動風險勢必提高。
問題來了：
如果公寓真的只是過去那幾年的「補漲幻覺」，現在這波下修只是開始，那些還在等「下一次全面起漲」的公寓屋主，真的等得到嗎？還是最後只能眼睜睜看著價差，一年比一年殘酷？
