南漂買房夢碎！台積電也撐不住，南部房市「降價求售」成常態

【M傳媒房產中心】

近年不少北上打拚的南部人，趁著房市多頭回鄉置產，原以為能靠房價增值賺一筆，沒想到現實狠狠打臉，如今降價求售仍乏人問津，引發房版熱烈討論。

一名網友分享身邊科技業朋友的慘痛經驗：多位台南一中、高雄中學畢業的同學，北上進入新竹IC設計業，賺了錢後回南部買房投資。結果從去年開始想脫手，即使平盤甚至降價兩次，還是賣不掉。原因很簡單，人都在北部，南部房子只剩投資屬性，市場一冷，價格立刻崩。

數據會說話：台南高雄領跌全台

這不是個案，而是正在發生的市場現實。吉家網2025年Q3成屋季報清楚呈現「北溫南冷」格局：

• 台北市：小漲0.83%

• 新北市：小跌0.59%

• 桃園市：跌6.09%

• 台中市：跌6.98%

• 台南市：跌8.28%

• 高雄市：跌9.8%

台南、高雄雙雙領跌全台，跌幅是雙北的十幾倍。永慶房價指數也證實這趨勢，高雄跌幅最高達8.9%、台中8.6%、台南8.2%，明顯高於雙北的5%左右。

更誇張的是台南新化區，年跌幅高達21.84%，被專家直接點名「重災區」。

網友兩派論戰：有人看衰、有人喊區域分化

PTT上對這現象反應兩極。一派完全認同原PO觀察：「餘屋實在太多，還一直蓋」、「建商互踩價，已經在發生」、「竹科南部人回鄉炒房的案例不少，但實際沒有南部定居的需求」。這些人認為，一旦景氣反轉，這類資金同步撤退，對市場衝擊會特別明顯。

另一派則認為不能一概而論：「看區域啦，正東區五期還是很穩」、「持有4年以上，根本不可能賠」。也有人提醒，交易量下滑是全台現象，央行信用管制讓全台交易量都腰斬，不該只放大南部。

台積電也救不了？房價早已提前反應

台積電確實持續加碼南科。根據環評資料，台積電規劃在南科特定區A區新建半導體廠，基地面積約14.6公頃，投資規模上看9,000億元，最快2026年上半年動工；南科三期也已租下兩塊土地，預計興建至少2座CoWoS新廠。

問題是，這些利多早就被市場「提前消費」完了。住商機構統計顯示，半導體龍頭所在4大園區周邊中古屋，2025年皆呈凍漲或盤跌。南科周邊如善化區房價修正達6.5%，楠梓產業園區周邊的橋頭、仁武區，房價下滑力道也達3%以上。

永慶房屋研展中心副理陳金萍分析，台積電進駐所帶來的產業與就業想像，已提前反映在房價上。部分區域短時間內推案量激增，導致供給明顯過剩；加上政策持續調控、房貸條件趨嚴，價格基期偏高的區域首當其衝。

2026年房市「價緩跌、量盤整」

展望2026年，永慶房產集團預期房市將呈「價緩跌、量盤整」格局。剛需強勁區域跌幅約3%到5%，市場供給量大的地區，跌幅可能擴大至5%到7%。

住商機構企劃研究室執行總監徐佳馨則認為，台南、高雄和桃園近期預售案交屋量大增，不少屋主為了順利出脫願意讓利，對首購族而言反而是進場好時機。

南部房市進入「區域分化」時代

綜合來看，南部房市確實面臨較大修正壓力，尤其對於那些「人不在南部、只為投資而買」的北部科技業族群，隨著市場反轉，恐面臨「降價也賣不掉」的窘境。

但這不代表南部房市全面崩盤。台積電先進製程持續南移，南科營業額已達2.36兆元，約等於1.7個竹科，產業基本面依然強勁。關鍵在於區域分化：蛋黃區、具產業支撐的地段相對抗跌，而過去被炒作過頭、供給量大的蛋白區，將面臨較長時間的價格修正。

對於想回鄉置產的南部囡仔，現在或許不是急著賣房的時機，而是該重新評估：當初買的究竟是「未來的家」，還是「跟風的投資」？

示意圖／google map