南科產值2.36兆狠甩竹科，但旁邊這塊地建商卻不敢買？3月6日揭曉
【M傳媒房產中心】
數字會說話，而且這次說的話，連台積電都點頭。
根據國科會最新統計，2025年1到10月，南部科學園區產值衝上2.36兆元，直接把竹科的1.38兆元按在地上摩擦。
不是小贏，是海放，南科一個人賺的，比竹科加中科還多。
但奇怪的是建商沒人動。
3月6日，台南市政府地政局將舉辦一場關鍵土地標售，總計10標、總底價25.4億元，當中包含南科F、G區的3筆精華地，住宅區每坪底價41.3萬到43.4萬，商業區53.5萬。
這不是普通的賣地，這是今年南台灣土地市場的風向球。
問題是：風向球會往哪邊吹？
南科管理局說明：高效能運算加上全球AI應用需求爆發，半導體先進製程、先進封裝、伺服器、網路通訊產業鏈全部擴張。
3奈米、5奈米先進製程需求強勁，積體電路產業營收年增42.66%。
實實在在的訂單。台積電、聯電、群創、友達，每一家都在擴廠，每一家都在搶人。
人來了，就要住。南科就業人口暴增，但周邊的住宅供給呢？跟不上。
這就是為什麼南科F、G區的土地標售會被盯這麼緊，它是南科周邊少數已經完成區段徵收、具備「立即開發、立即進駐」條件的精華地。
透過善美大道、善福大道，幾分鐘就能到園區，旁邊還有滯洪池、公園綠地、行人友善道路。
簡單說：這塊地，天生就是要給科技人住的。
但是，建商為什麼不買單？
現實是建商們現在集體進入「半休息」狀態。
台南市代銷公會理事長佘光宗表示：央行信用管制壓著，買氣冷到結冰，現在不是有題材就能賣，而是回到基本面，地段好不好、生活機能成不成熟，才是關鍵。
問題是，南科FG區的地段不好嗎？機能不成熟嗎？不是，問題出在另一個地方：價格已經提前反映了。
過去幾年，南科周邊房價地價被炒到天上去，現在買氣一縮，建商才發現：
地買了，房子蓋了，賣給誰？投資客退場，自住客砍價，利潤空間直接被壓扁。
台南市不動產開發公會理事長宋育豪補充，現在還有餘裕持續購地的，只剩具規模的一線上市櫃建商。
多數中小型建商，面對融資緊縮、政策不確定，只能「半休息」，購地動能明顯降溫。
富住通商用不動產研展部經理許值瑋也點出關鍵：這次土地底價算合理行情，但如果央行沒鬆綁信用管制，建商出手意願不會太高。
會來標的，多半是大型開發商為了長期囤地布局。
這次標售不只南科，還有北安商業區（商60）的兩筆地。
商60在哪？安南區北安路二段蛋黃區，被視為安南區的副都心。
這次釋出的兩塊商業地，單坪底價64.1萬和66.7萬，總價分別4.7億和6.2億。
對比過去成交紀錄：京城集團曾以單坪82.2萬買地，上曜集團75.47萬，王冠百貨53.88萬。
這次的底價算不算便宜？算。但問題是，市場已經不是當初那個市場了。
過去房市熱的時候，蛋黃、蛋白、蛋殼都好賣。現在？只剩蛋黃勉強能看。
