新青安2.0還沒正式公布，房貸先變難？行庫審理更謹慎　購屋族交屋前要先做一件事

M傳媒房產中心／M編

新青安2.0尚未正式公布，房市貸款市場卻已經提前進入「謹慎模式」。近期不少購屋族反映，明明收入穩定、信用正常，向銀行詢問房貸時，卻得到「要排隊」、「等總行核准」、「額度要再確認」等回覆。市場第一線觀察，這不是銀行突然不做房貸，而是在政策銜接期，行庫對房貸審理自然會更保守。

現行新青安貸款精進方案自2023年8月1日起上路，最高貸款額度提高至1,000萬元、貸款年限延長至40年、寬限期延長至5年，政府與公股銀行合計提供利率補貼至115年7月31日止。也就是說，現行新青安優惠有明確落日期程，接下來市場關注的，就是新青安2.0如何銜接。

財政部先前也曾針對外界傳聞澄清，新青安貸款屆期後的續辦檢討仍在進行中，貸款年限、寬限期、額度上限、利息補貼及申貸資格等條件，都必須通盤研議，並非外界傳聞版本就是財政部立場。這也代表，在正式方案公告前，銀行無法用市場傳言作為核貸依據。

從行庫角度來看，審慎不是刁難，而是風險控管。房貸不是今天送件、明天撥款的短線商品，從收件、鑑價、徵信、核准到撥款，往往牽涉數週甚至數月。若銀行在新制尚未定案前大量承作案件，後續一旦2.0正式公布，條件若涉及年齡限制、寬限期調整、排富條款、房價上限、補貼方式或申貸資格變更，就可能出現補件、重審、改方案，甚至無法銜接的問題。

尤其新青安屬於政策性房貸，由公股銀行以自有資金辦理，又牽涉政府補貼與貸後管理，行庫不能只看買方想不想借，還要確認是否符合政策目的。財政部也強調，青安貸款是支持無自有住宅民眾購屋自住安居，並持續督導公股銀行依央行不動產信用管制、授信原則等規範辦理，妥善調配資金，優先承辦首購、自住及已承諾案件。

這也是為什麼現在房貸市場會出現「不是不能貸，而是審得更細」的狀況。銀行會更重視借款人的薪轉紀錄、負債比、職業穩定度、自備款來源、購屋用途，以及是否真的符合自住需求。對首購族來說，過去可能只問「可以貸幾成、利率多少」；現在更要問「什麼時候能核准、什麼時候能撥款、政策轉換後是否需要重跑流程」。

房市目前最大的風險，並不是買方完全消失，而是「買方不確定自己貸不貸得到」。預售屋買方尤其要注意，簽約時以為交屋可貸8成，不代表兩三年後銀行一定核給8成。若遇上銀行鑑價保守、核貸成數下修、撥款排隊或政策銜接空窗，自備款缺口就會立刻浮現。

央行今年3月也指出，自2024年9月第七度調整選擇性信用管制後，銀行落實自主管理不動產貸款總量，房市交易持續降溫，房價漲勢減緩；同時全體銀行不動產貸款集中度已由2024年6月底高點37.6％降至2026年2月底36.0％。這代表銀行房貸審理本來就處在控管環境中，新青安2.0銜接期更容易讓審核節奏放慢。

M編認為，購屋族現在不該只等政策公布，而是要先完成「房貸健檢」。第一，先向往來銀行確認目前可貸成數與可承作時間；第二，預留至少一成以上資金彈性，避免核貸不足；第三，預售屋簽約或交屋前，務必確認貸款不足條款、違約責任與撥款期程。

新青安2.0的正式內容，確實會影響首購族進場節奏；但真正決定能不能買得穩的，不是政策名稱，而是個人財務條件。現在的房貸市場已經從「有政策就能貸」走向「符合政策、銀行也願意承作」的時代。對購屋族來說，先確認自己貸得到、補得出、撐得住，比等待任何優惠方案都更重要。