買到漏水屋仲介只傳話就沒事？律師：調查告知沒做好，服務費也可能保不住

M傳媒房產中心／M編

買中古屋最怕遇到漏水，更怕交屋後才發現問題，仲介卻只說「我幫你問問看」，後續就沒有下文。近日有買方反映，交屋不到一個月，就發現房間與樓上交界處出現水痕，懷疑漏水源頭來自樓上住戶，但仲介只協助傳話，不願追蹤處理進度，讓買方相當無助。

律師指出，這類爭議要先分清楚三件事：仲介不是修繕承包商，通常沒有替買方「追蹤樓上住戶修到好」的法定義務；但仲介作為專業居間者，仍有調查、說明、協助檢查與提供必要資訊的責任。若交易前已有明顯水痕、壁癌、滲漏水跡象，仲介卻沒有合理查明或據實告知，就可能涉及未善盡專業義務。

依《不動產經紀業管理條例》第24條之2，經營仲介業務者應提供買受人關於不動產必要資訊，告知買受人依仲介專業應查知之不動產瑕疵，並協助買受人對不動產進行必要檢查。換句話說，仲介不能把自己定位成「只負責成交」，看屋時若有明顯可疑狀況，例如天花板水痕、牆面壁癌、油漆局部重刷、管道間潮濕，原則上就應提醒買方注意，並協助進一步確認。

實務上也曾有類似案例。買方以948萬元購屋，交屋後發現嚴重滲漏水與壁癌，仲介公司向買方請求18萬元服務費。法院審酌屋況瑕疵屬肉眼可見，認為仲介既收取高額報酬，就應負善盡預見危險及調查的注意義務，最後判決經紀公司不得向買方請求服務費。這並不代表所有漏水案都可以拒付仲介費，而是提醒業者：服務費的前提，是服務義務要到位。

至於漏水責任歸誰，仍要看漏水原因與發生時間。如果漏水是在交屋前就已存在，且足以減少房屋價值或通常居住效用，買方可依民法物之瑕疵擔保規定，向賣方主張權利。即使賣方說自己不知情，也不代表當然免責；但買方仍須舉證瑕疵在交屋時已存在，或至少有高度可能性存在。

若漏水源頭確定來自樓上住戶，例如樓上陽台、浴室防水層或管線破損，買方也可能需要同步與樓上住戶協調修繕。若協商不成，可考慮透過管委會、里長、鄉鎮市區公所調解委員會，或進一步依個案主張損害賠償、排除侵害。不過，這不代表賣方與仲介一定完全沒事，仍要回頭檢視交易前是否已有跡象、是否已揭露、是否有不動產說明書記載不實。

另一個常見爭議，是仲介以個資法為由，不願提供賣方聯絡資訊。律師提醒，個資法不能被無限上綱成阻礙買方行使權利的理由。買賣契約與相關文件本來就應載明買賣雙方基本資料，若買方因售後瑕疵需要正式通知賣方，仲介至少應協助建立合理聯繫或提供契約文件中應有的必要資訊。若業者一概拒絕，買方可向地方政府地政局或消保單位反映。

買方發現漏水後，最重要的是不要只在電話或LINE抱怨。第一步要拍照、錄影，記錄漏水位置、時間、範圍與嚴重程度；第二步保存與仲介、賣方、樓上住戶的對話紀錄；第三步盡快以存證信函或其他可證明送達的方式通知賣方；第四步請水電、抓漏或防水專業人員初步判斷原因；第五步視金額與責任歸屬，評估調解、消保申訴或訴訟。

M編提醒，民法瑕疵擔保有時間限制。買方發現瑕疵後，應依規定通知賣方，並注意通知後6個月及交屋後5年的期間限制；若拖太久，日後主張減少價金或解除契約，可能會遇到時效與舉證困難。