當房東也能聰明節稅！4種出租身分比一比，每月最高1.5萬免稅額

文／日盈不動產｜社會住宅包租代管小編

又到了報稅季節，小編最近收到不少房東私訊：「房子出租到底要怎麼報稅才划算？」、「聽說當公益出租人比較省稅，是真的嗎？」

今天就讓小編用一張表，幫大家搞懂「一般住宅」、「公益出租人」、「社會住宅」跟「包租代管」四種出租身分的租稅優惠差異，讓你該省的稅一毛都不漏掉！

出租類型	法令依據	每月租金免稅額	必要費用率
一般住宅	所得稅法第14條	無	43%
公益出租人	住宅法第15條	1.5萬元	43%
社會住宅	住宅法第23條	1.5萬元	60%
包租代管	租賃專法第17條	6,000元	6千～2萬：53% 超過2萬：43%

免稅額越高，省稅越多

公益出租人跟社會住宅的房東，每屋每月租金收入1.5萬元以內完全免稅。等於一年18萬元的租金收入不用繳所得稅，對房東來說是非常有感的優惠。

包租代管則適用租賃專法，每月6,000元以內免稅。

必要費用率越高，應稅所得越低

社會住宅的房東，在扣除1.5萬元免稅額後，剩下的應稅租金還可以再扣除60% 的必要費用。也就是說，實際要申報的所得只剩應稅租金的40%。

一般住宅出租雖然沒有免稅額，但還是可以扣除43% 的必要費用。

以月租3萬元為例，四種身分的稅負差異如下：

出租類型	免稅額	應稅租金	費用率	實際應稅所得
一般住宅	0元	30,000元	43%	17,100元
公益出租人	15,000元	15,000元	43%	8,550元
社會住宅	15,000元	15,000元	60%	6,000元
包租代管	6,000元	24,000元	53%	11,280元

從試算可以清楚看到，社會住宅的節稅效果最好，實際應稅所得從一般住宅的17,100元大幅降到6,000元。

可以！ 財政部北區國稅局已經明確表示，不論住宅是否作為信託財產，只要符合法令規定的出租態樣，都適用相同的租稅優惠。

不過小編要提醒：信託案件的受託人有特定的行政義務，包括設置帳簿、保存憑證、依限申報信託財產目錄及憑單等。如果房子已經信託，記得跟受託人確認這些申報義務都有確實完成。

公益出租人免額外申請：各縣市政府審查租金補貼案件後，會主動將公益出租人名冊提供給國稅局及地方稅稽徵機關，房東無須再額外提出申請。
包租代管申報代號要選對：參與社會住宅包租代管的房東，申報所得稅時要特別注意：「包租」方案申報代號為「51R」，「代管」方案則為「74S」。
超過2萬元的部分要注意：包租代管每月租金超過2萬元的部分，必要費用率就回到跟一般住宅一樣的43%，沒有額外優惠。