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政策性違約的契約煉獄：預售屋買賣的法律與治理衝擊
撰稿 / 中華企業策略永續發展學會創會理事長
公司治理法律專欄作家莊鈞翔博士
引言
近年臺灣房市在中央銀行信用管制政策頻繁調整下，面臨前所未有的挑戰，此類宏觀政策手段雖旨在平抑房市過熱，卻意外撕裂預售屋買賣契約的私法信任基礎，當政府釋明「買方可因貸款不足解除契約」的行政態度時，社會輿論多視此為消費者保障的善意政策；然從契約法視角審視，此舉實質動搖了法律核心的信賴保護與誠信原則。
預售屋契約作為長期性交易，其履行高度依賴金融環境的穩定，政策突變導致買方融資落差、建商資金斷鏈，乃至訴訟湧現，已使私法秩序陷入「法律信任危機」；中華企業策略永續發展學會創會理事長 莊鈞翔博士，藉以此文從企業治理、法律遵循及風險管理等多維度，剖析政策性違約的法理爭議，並提出契約韌性重建之道，以因應政策風險常態化的挑戰。
問題背景與現況分析
預售屋買賣契約本質上屬長期履約關係，其履行週期常跨越數年，期間易受金融政策、經濟波動等外部因素干擾，根據內政部統計，近年預售屋糾紛中，因貸款成數不足而解約的案例占比顯著攀升，反映政策干預對契約安定性的衝擊，此類糾紛不僅涉及個別交易雙方權益，更牽動整體市場秩序與企業營運穩定性。
莊鈞翔博士從法制演進觀之，預售屋交易歷來受消費者保護法與民法雙重規範，政府為保障消費者權益，曾透過定型化契約範本明定貸款不足時的解約機制；然此機制若未搭配買方協力義務的明確界定，反而可能成為投機性解約的漏洞，實務上，建商常面臨買方以政策變動為由任意解約，導致資金週轉困難與項目延宕，形成「政策性違約」的惡性循環。
企業治理層面，預售屋買賣的風險管理長期未被納入公司核心策略，多數建商僅依循最低法遵要求，未預先評估政策變動對現金流量的影響，忽視善良管理人注意義務，此一治理缺口，在政策頻繁調整時更顯嚴峻。
法律制度與實務挑戰
一、情事變更原則的適用界限
契約法上，情事變更原則允許當事人在不可預料之情事導致顯失公平時，聲請調整契約內容或解除契約，然實務見解對此從嚴認定，要求變動須具備「不可預料性」與「顯失公平」雙重要件；例如，法院曾指出，若契約明定不可歸責時的處理機制，買方不得逕以政策變動為解約理由，此見解強調契約嚴守原則，避免政策干預過度侵蝕私法自治。
二、誠信原則與權利濫用禁止
誠信原則要求權利行使不得以損害他人為主要目的，在政策性違約案件中，若買方未盡合理努力籌資（如積極向多家銀行申貸），即主張解約，可能構成權利濫用；反之，建商若未充分揭露貸款風險，亦違反資訊透明義務，此衡平精神體現於消費者保護法，要求定型化契約條款應作有利消費者之解釋，但以買方善意履行為前提。
三、消費者保護與契約公平性
現行法制下，預售屋買賣契約受消費者保護法嚴格規範，中央主管機關公告之應記載事項（如貸款約定）具強制效力，縱未載入契約仍構成內容，此設計旨在保障消費者，然若條款未經個別磋商，可能因顯失公平而無效；實務上，法院得酌減過高違約金，以符合比例原則。
四、公司治理與風險揭露義務
建商作為專業經營者，負有公司法的善良管理人注意義務，此義務延伸至政策風險管理，包括定期掃描金融政策、於財務報告揭露潛在現金流量風險等，公開發行公司更需依證券交易法公告重大資訊，避免誤導投資人，當前許多企業未將政策性風險納入內控機制，反映治理結構的不足。
專家見解與策略建議
一、契約設計優化
莊鈞翔博士建議，企業應導入「金融環境重大變動條款」，明定政策風險分攤機制，例如：
（一）協力義務具體化：要求買方須向至少三家銀行申貸，並提供拒貸證明，方可主張不可歸責。
（二）差額補足期：設定六十日至九十日的緩衝期，供買方籌資或協商。
（三）仲裁前置條款：約定爭議優先提交專業仲裁，提升解決效率。
二、治理架構強化
董事會應將政策風險列為ESG（環境、社會、治理）關鍵議題，並進行壓力測試：
（一）風險揭露制度：法務部門定期評估央行政策動向，並於財報中揭露相關風險。
（二）內部控制整合：依內部控制制度準則，建立政策變動預警機制。
（三）董事會監督：將契約履約率納入績效指標，確保決策符合永續治理。
三、爭議解決機制創新
為分流司法壓力，政府可推動不動產爭議強制調解指引，仲裁制度因具專業性與效率性，適合作為訴訟替代方案，企業應於契約納入仲裁條款，並選擇具不動產專長的仲裁人，以快速認定事實（如買方是否盡協力義務）。
四、政策協調與補償機制
政府干預應符合憲法比例原則，避免過度限制契約自由，建議設立風險補償基金，對因政策突變受損的企業提供部分補償，緩解私法信任危機。
結語與前瞻
莊鈞翔博士指出，「政策性違約的本質是法律安定性與公共政策的拉鋸」，當前危機凸顯企業治理與法律遵循的整合迫切性，唯有透過「契約自治、誠信原則與專業爭議解決的三角平衡」，方能重建「契約信賴」這一法治市場的基石；未來，企業應將政策風險管理納入核心戰略，政府則需審慎評估干預的合憲性，共構具韌性的市場環境。
正如古羅馬法諺所示：「契約必須遵守 Pacta Sunt Servanda」，此原則在政策多變時代更顯珍貴，企業與政府協力，方能轉危機為契機，奠定永續發展的法治基礎。
【法律依據註腳】
本文章引用之法律依據及數據來源如下，均符合2025年中華民國台灣政府現行法令：
- 憲法第15條：用於論述財產權保障在契約自由與政策干預間的平衡基礎。
- 憲法第23條：用於闡釋政策限制契約權利時需符合比例原則之憲法要求。
- 民法第148條：用於分析誠信原則與權利濫用禁止在解約爭議中的適用。
- 民法第227條之2：用於說明情事變更原則於政策性違約案件的界限與要件。
- 民法第254條：用於界定解除契約的法定前提與催告義務。
- 民法第259條：用於闡述契約解除後回復原狀的義務與價款返還機制。
- 消費者保護法第11條：用於解釋定型化契約條款應作有利消費者解釋之原則。
- 消費者保護法第12條：用於判斷顯失公平條款無效之法律依據。
- 消費者保護法第17條：用於說明中央主管機關公告事項對契約內容的強制效力。
- 民事訴訟法第277條：用於釐清買方在主張不可歸責時的舉證責任分配。
- 公司法第23條：用於強調建商善良管理人注意義務與風險揭露責任。
- 證券交易法第36條：用於論述公開發行公司財務報告中政策風險揭露之要求。
- 仲裁法第1條：用於提倡仲裁機制作為爭議解決的效率性替代方案。
- 行政程序法第8條：用於闡明政策變動中信賴保護原則的行政法基礎。
註：以上法條內容均為2025年中華民國政府現行有效之法令，條文引用自官方公布版本並符合文章中所述之法律依據與說明。
企業策略軍師智慧錦囊 —「不先商議，所謀無效；謀士眾多，所謀乃成。」箴言15:22
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莊 鈞 翔 博 士 Eric Chuang,Ph.D.
現任職務 /
ㆍ中華企業策略永續發展學會 創會理事長
ㆍ公司治理法律專欄 作家
ㆍ逢甲大學商學院 兼任助理教授
ㆍ逢甲大學臺中市校友會 理事
學 歷 /
ㆍ商學博士 Ph.D .in Business Administration
ㆍ企業管理碩士Master of Business Administration
國際專業認證 /
ㆍ中華經濟研究院綠色經濟研究中心減減碳管理師
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