出價430萬被仲介說「一開始沒砍到400萬」？網友怒：這什麼神邏輯！
文／賣厝阿明知識+
最近有位網友在《買房知識家》發文求助，說他看上一間開價438萬的房子，出價430萬下斡旋，結果房仲竟然跟他說：「因為你最開始不是用400萬下斡旋，所以屋主只堅持以開價438萬才肯賣。」
更扯的是，這位網友還問仲介費能不能談到不要2%，對方似乎也沒打算讓步。
阿明看完只有一個感想：這仲介是活在平行時空嗎？
一、先說結論：開價438萬，出430萬，這叫「很有誠意」
開價438萬，買方出430萬，價差只有8萬，折數約98折。這在房地產交易中，已經是非常接近開價的「誠意出價」了。
一般市場慣例，買方從開價的85折到9折開始談，都是很常見的事。這位網友直接出到98折，已經算是「很阿莎力」的買方了。
結果仲介竟然說「因為你沒從400萬開始談，所以屋主不降」？
阿明要問：這是在懲罰出價太有誠意的人嗎？
畫重點：出價高不是錯，錯的是遇到一個不會談判的仲介。
二、仲介的問題在哪裡？三點拆解
問題一：把「買方出價」當成「談判劣勢」
這位網友出價430萬，代表他是真的有誠意要買。結果仲介非但沒有協助說服屋主，反而用「你一開始沒砍多一點」來搪塞買方。
這就像你去市場買菜，老闆開價100元，你直接說「95元我買」，結果老闆跟你說：「你剛剛怎麼不先喊50元？這樣我現在不能降價給你。」荒不荒謬？
問題二：430萬都搞不定，這仲介的談判能力在哪裡？
買賣雙方差距只有8萬，這在房地產交易中是很容易搓合的距離。一個有經驗的仲介，會想辦法說服屋主「買方已經出到98折了，很有誠意，稍微讓一點就成交了」。
結果這位仲介非但沒有幫買方說話，反而回頭指責買方「一開始沒砍多一點」。這是什麼邏輯？難道買方出價越低，屋主反而越容易降價？完全不合理。
問題三：仲介費2%不是不能談
網友問仲介費能不能不要2%，這也是很合理的問題。一般來說，買方服務費在1-2%之間，實務上確實有談判空間。
結果這位仲介似乎連談都不想談，一副「我就是2%，不要拉倒」的態度。
畫重點：這種仲介，不是不會做生意，是不想做生意。
三、網友的建議是對的：換人、重出價
原PO在留言區建議：「換一個仲介公司，從85折開價談。」
阿明完全認同這個策略。
第一步：換仲介
這個仲介明顯不擅長談判，甚至連基本的「幫買方說話」都做不到。與其跟他浪費時間，不如直接換一家仲介公司。
台灣仲介這麼多，不缺這一個。找一個願意幫你談、願意幫你爭取條件的仲介，才是正確的做法。
第二步：重新設定出價策略
下次出價，不要再直接出98折了。從85折開始談，給自己留一點談判空間。
以開價438萬為例：
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85折：約372萬
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9折：約394萬
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95折：約416萬
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98折：約430萬
你可以從85折（372萬）開始談，慢慢往上加。這樣屋主會覺得「買方有誠意」，你也比較有機會談到一個合理的價格。
畫重點：出價太接近開價，屋主反而會覺得「是不是我賣太便宜了」。留一點空間，讓屋主有「賺到」的感覺，成交機率反而更高。
四、給這位網友的具體建議
建議一：不要被這個仲介耽誤
430萬的出價，在438萬的開價下，已經是很好的價格了。如果這個仲介處理不了，那是他的問題，不是你的問題。
建議二：換一家仲介公司
找另一家信譽好的仲介公司，重新出價。從85折開始談，不要一次就把底牌亮出來。
建議三：仲介費一定要先談好
在下斡旋之前，先把仲介費談清楚。不要等到成交了才發現仲介費吃掉你的預算。
建議四：下次出價不要這麼急
出價太接近開價，屋主反而不想降。留一點空間，讓屋主有「被說服」的感覺，成交機率更高。
阿明總結
這個案例告訴我們兩件事：
第一，出價不是越高越好。出價太高，屋主反而不想降；出價太低，屋主可能連談都不想談。找到一個「合理但不失誠意」的價格，才是談判的關鍵。
第二，遇到爛仲介，換人就好。台灣仲介這麼多，不缺這一個。與其跟他浪費時間，不如找一個會談判、會服務的仲介。
出價430萬被說「沒從400萬開始談」，這種話都說得出口的仲介，你還要跟他買房子？換人啦！
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