桃園公保地解編「杯水車薪」！1700公頃未徵收、市值5兆，地主嘆：政府路開了50年不給錢
文／M傳媒 房產中心 M編
桃園市升格10多年來，積極檢討公共設施保留地（公保地）解編、重劃，至今僅推出48個重劃案，解編面積約139公頃，還不到全市公保地面積的1成。
更誇張的是，桃園區春日路有一段被稱為「蔣公路」的道路，政府用分期付款方式向民眾買地，頭期款付了、路也開了，後面就沒有下文，徵收程序走了50幾年還沒走完。
地主自救會副理事長蔡堯直言：「這些道路政府用得順手，怎麼會想到還地於民。」
一、數字會說話：1700公頃未徵收，市值估逾5兆
桃園市議員呂林小鳳指出，桃園預估還有1700多公頃公保地尚未解編，市值預估超過5兆元。
市府規劃以市地重劃方式辦理解編共45案，解編面積為139公頃，目前僅10案經內政部都委會核准進入施工或查估階段，另有5案需重新核算財務計畫，30案仍在都委會審議程序。
呂林小鳳直言，45案總面積才139公頃，不及公保地面積的1成，「可說是杯水車薪」。
M編：5兆價值的土地卡在那裡，政府一年處理不到1%，地主等到頭髮都白了。
二、「蔣公路」慘案：政府路開50年，錢只付一部分
最受爭議的案例，是桃園區春日路（省道台四線）。1975年因故總統蔣介石移靈大溪慈湖，政府以「移靈」為名緊急開闢道路，15天就鋪設完成，因此被稱為「蔣公路」。
當時政府與地主簽訂同意書，以分期付款方式購買土地。頭期款付了、路也開了，後續款項卻再也沒有下文。
更慘的是，政府將此案認定為「徵收程序仍然進行中」，不屬於公共設施保留地。這導致地主面臨三重困境：
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無法辦理容積移轉：不能把土地容積賣給建商換現金
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無法抵稅：不能以土地捐贈抵減所得稅
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買賣要繳土增稅：土地交易還要繳納高額土地增值稅
蔡堯痛批：「政府球員兼裁判，騙了老百姓之後又以不出具『公保地』證明卡死老百姓。這種由政府造成的歷史共業，卻要百姓來承擔。」
M編：路你開、稅你收、地你不還錢...這不是徵收，這是「借地不還」。
三、中壢中正路解方：8成已付、2成還地，地主笑了
並非沒有成功案例。機場捷運G22到G23工程穿越中壢區中正路段，當時遇到類似問題。桃園市政府與地主協商，提出一套解方：
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之前已支付8成訂金取得的8成土地，維持原案
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另外2成土地「還給地主」，先解決歷史徵收問題
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之後再以市價完成2成土地的徵收，平均每坪徵收款高達100多萬元
地主對此方案非常滿意。
蔡堯建議，類似「蔣公路」的案件可比照此模式處理：政府就已付款部分進行切割，其餘部分還給地主。有經費就比照中壢中正路徵收，沒經費徵收，地主也可將土地以公保地身份進行容積移轉，「可說是皆大歡喜」。
M編：中壢中正路已經示範了「雙贏」解法，桃園春日路還要拖多久？
四、法律規定：15年未完成過戶，視同放棄權利
蔡堯表示，依照土地法規定，土地買賣必須於15年內完成過戶，否則視同放棄權利。
換句話說，政府如果15年內未完成過戶，也沒有權利主張土地所有權。如今，地主只是希望政府高抬貴手，不要再拿「徵收程序仍然進行中」卡地主了。
M編：法律都說15年沒過戶就放棄權利，政府50年還不處理，這是什麼道理？
五、桃園市府的進展：中平重劃區已動工，但進度緩慢
桃園市府並非完全沒有動作。2026年3月30日，「第47期桃園區中平市地重劃區」舉行動土典禮，這是桃園區第一個公保地解編重劃案。
該案面積約2.31公頃，原為1979年都市計畫劃設的公園及兒童遊樂場用地，逾40多年遲未開闢。未來將規劃公園綠地、運動設施及停車空間。
但對比全市1700公頃的公保地，這個進度實在是太慢了。
M編：2.31公頃 vs 1700公頃，照這個速度，要738年才能解編完。地主等得到嗎？
M編總結：歷史共業不能只靠地主吞下去
桃園的公保地問題，是數十年的「歷史共業」。當年政府擔心預算不夠，把既成道路列入最後順位，結果一拖就是50年。
春日路「蔣公路」的地主還要等多久？
M傳媒 房產中心
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