山哥看房市》預售與中古屋價差創七年新高！現在買中古屋「CP值」在歷史高點
文／群洋國際地產集團董事長 張惠山（山哥）
最近很多朋友問：現在到底該買預售屋還是中古屋？我的答案很簡單，先看價格，再算帳。
根據永慶房產集團統計實價登錄資料，2020年到2026年間，預售屋價格大漲，但中古屋房價漲幅相對和緩，預售與中古屋的價差幅度創下近七年新高。今年前四月，除了台中預售均價微跌0.3%外，其餘六都價格仍持續走高，形成「量縮價漲」的市場現象。
這個價差到底有多大？先幫大家算清楚。
七都價差排名一次看
根據實價登錄，2026年1至4月預售屋與中古屋價差幅度如下：
台中市82.8%居七都之冠，高雄市71%、台南市69%緊追在後。台北市58.2%、新北市56.6%、新竹縣市53.2%，桃園市48.2%價差相對和緩。
用白話文說：在台中買預售屋，比買中古屋貴了將近一倍。 在台北、新北，買一間預售屋的錢，幾乎可以在同區域買一間中古屋，再剩下一筆裝潢費。
各城市重點掃描
台北市：買30坪中古現省超過1,000萬
台北市預售屋每坪約130.8萬元，中古屋約82.7萬元，每坪價差48.1萬元。大安區預售164.2萬、中古105.8萬，每坪價差58.4萬元最誇張。同樣買30坪，買中古屋比買預售屋省超過1,440萬元。
蛋黃區的中古屋，現在是難得的「價格凹陷區」。
新北市：價差年增44.1%六都之冠
新北是全台「中古屋降價最明顯」的區域。2025年成屋每坪50.6萬、新案69.4萬，價差18.8萬；2026年成屋降至44.8萬、新案卻逆勢升至71.9萬，每坪價差擴大至27.1萬，年增44.1%。
在新北用1,000萬預算，買中古屋平均約22坪，新建案只剩約13坪，相差9坪，等於少2個房間。
台中市：中區、西屯區「買一送一」
台中預售每坪52.3萬元，比成屋高出23.7萬元，溢價82.8%。中區預售51.0萬、中古24.9萬，價差104.3%；西屯區預售73.2萬、中古36.5萬，價差100.5%。
在台中中區或西屯區，買一戶預售屋的錢，幾乎可以買兩戶中古屋。
台南 & 高雄：價差約七成
台南預售每坪38.9萬元，比成屋貴69%。中西區預售47萬、中古26.5萬，30坪總價差615萬元。
高雄預售每坪41.7萬元，比成屋貴71%。精華區（巨蛋、農16、美術館）預售與中古價差可達40%到60%。
桃園市：價差相對和緩
桃園是七都中「新舊價差相對合理」的區域，48.2%。其中中壢區價差比56.3%全市最高。
為什麼價差這麼大？三個關鍵原因
第一，預售屋價格「鐵板一塊」。 工料雙漲、土地成本高漲，建商降價空間有限。一旦降價容易引發連鎖效應，建商寧可撐著也不願帶頭破盤。
第二，中古屋主心態軟化。 早期入手成本低，市場轉冷後獲利了結意願提升，降價空間較大。尤其新北市中古屋降價最明顯。
第三，預售成交量急凍，賣壓持續累積。 今年前四月預售市場交易量較2024年上半年高點大減近八成。全台預售建案待售餘屋已達13.7萬戶。依2025年銷售速度推估，台南、高雄的預售餘屋甚至需超過6年才能完全去化。
山哥給購屋族的真心話
第一，現在是「中古屋CP值」的歷史高點。 預售與中古屋價差創七年新高，買中古屋的「省錢效應」正處於巔峰。
第二，買中古屋別忘了算「隱藏成本」。 30年以上老屋翻新，每坪可能增加5到8萬元。銀行對老舊房屋的貸款年限也可能縮短，這些都要一併算進去。
第三，慎選地段和屋況。 地段好、結構安全、產權清楚的中古屋，才是真正值得入手的標的。
買房不是買貴或買便宜的問題，是買得對不對的問題
現在市場上，預售屋價格硬梆梆，中古屋讓利空間大，聰明的買方，應該趁這個價差最大的時候，好好做功課、慢慢挑好貨。
