「去年沒賣，今年直接少一台賓士！」房市急凍下的殘酷現實 六年屋齡賣家陷資產保衛戰
【M傳媒 房產中心／報導】
「我這間才住六年，去年還有人出一千八，今年開一千六都沒人看，等於一年就少掉一台賓士。」台中一名屋主的無奈自嘲，道出2025年房市寒冬下，許多中古屋賣家的真實處境。當交易量急凍、買方全面轉為觀望，過去被視為市場「黃金產品」的六年屋齡住宅，如今也難逃被砍價、被比較、被冷落的命運。
今年房市在限貸政策未鬆綁、交屋潮集中釋出，加上整體經濟不確定性升高的情況下，正式進入深度修正期。市場預估全年交易量恐跌破27萬棟，創下近年最大跌幅。房仲私下坦言，現在不是賣方能不能賺的問題，而是「能少虧多少」。
根據政大永慶房價指數顯示，2025年第三季全台房價跌幅擴大至2.8%，中南部幾個都會區跌幅甚至超過3%。表面看起來數字不大，但實際反映在成交價格上，卻是動輒百萬起跳的修正空間。業內觀察指出，目前七大都會區平均議價率已拉高到一成以上，意味著一間開價千萬的房子，沒有降個一百萬以上，幾乎連談的機會都沒有。
最尷尬的，正是六年左右屋齡的產品。太新，拚不過建商降價的預售屋；太舊，又沒有老屋的土地價值與都更想像空間。在市場下行時，反而成為買方最愛拿來比較、最敢下手砍價的標的。「買方現在心態很簡單，你不降，我就去看下一間，反正選擇很多。」一名資深房仲直言。
不少屋主選擇自售，想省下仲介服務費，但現實往往比想像殘酷。自售案曝光度有限，真正有資金、有誠意的買方不多，反而容易遇到試水溫、亂出價的客人。有屋主自售三個月後才發現，看屋人不少，真正談價的卻寥寥無幾，最後還是回到委託仲介的老路。
專家提醒，在目前的市場環境下，定價策略已經不能再用去年的邏輯。實價登錄只能當參考，而且必須打折看待，三個月前的成交價，放到現在可能已經不具代表性。若屋主還抱著「至少要賣到去年水準」的心態，只會讓房子在市場上越放越久，最後反而被貼上「賣不掉」的標籤。
值得注意的是，六年屋齡並非毫無優勢。相較預售屋要等交屋、又有變數風險，這類產品可以立即入住；比起全新成屋，裝潢、公設、社區運作都已到位，潛在問題也大多已浮現，對某些務實型買方而言反而更安心。只是前提是價格必須「站在市場那一邊」。
